Российской федерации
Скачать 415.19 Kb.
|
 МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИГенеральская ул., 6А, г. Екатеринбург, 620062, тел. (343) 375-39-00, факс 375-98-11, E-mail: upr@frs66.ru, http://www.frs66.ru ОКПО 73630683, ОГРН 1046603570386 ИНН/КПП 6670073005/667001001 ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ЗА 3 КВАРТАЛ 2013 ГОДАПодготовлен отделом правового обеспечения АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ 1. В государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, не может быть отказано, в случае, если дом введен в эксплуатацию и зарегистрировано право хотя бы одного собственника помещения в таком доме (№ А60-23216/2013). 14.02.2013 г. ЗАО «КА» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее – Управление) с заявлением о прекращении в ЕГРП записи о праве аренды ЗАО «КА» на земельный участок площадью 14 747 кв.м., расположенный в городе Екатеринбурге, в связи с вводом жилых многоквартирных домов в эксплуатацию. Сообщением от 03.04.2013 обществу было отказано в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды на основании абзаца 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации). При этом, Управление, принимая обжалуемое решение руководствовалось положениями ст.ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). ЗАО «КА» не обращалось с заявлением о погашении записей об ипотеке земельного участка. Согласно п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости») регистрационная запись об ипотеке земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства. Регистрационная запись соглашения о расторжении договора аренды, предметом которой является земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома при наличии зарегистрированных договоров об участии в долевом строительстве возможна только после погашения регистрационной записи об ипотеке в силу закона. Кроме того, на регистрацию было представлено соглашение о расторжении договора аренды в единственном экземпляре, что противоречит требованиям ст. 18 закона о регистрации. Не согласившись с отказом, ЗАО «КА» обратилось с требованием о признании отказа незаконным в Арбитражный суд Свердловской области, арбитражным судом требования заявителя удовлетворены. Суд руководствовался следующим. Администрацией города и ЗАО «КА» заключен договор аренды земельного участка от 06.07.2004, участок предоставлен для строительства жилого комплекса. В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Согласно п. 2 ст. 23 Закона о регистрации государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. ЗАО «КА», исполнив надлежащим образом, обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию жилых домов, перестало быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир (нежилых помещений) в жилых домах в собственность иных лиц после завершения строительства. Судом установлено, что право собственности за физическими лицами на квартиры, расположенные в спорных жилых домах, в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность. Таким образом, по мнению суда, отсутствуют основания для существования права аренды на спорный земельный участок у общества, в силу возникновения права общей долевой собственности на этот участок у собственников помещений многоквартирных жилых домов. Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от № 11642/11 от 24.01.2013 г. принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ), с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и Администрацией города, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет возникновение права общей долевой собственности на земельный участок. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды. Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что отказ Управления не соответствует требованиям действующего законодательству. На данное решение Управлением подана апелляционная жалоба. 2. Совместное обращение лица, реализующего полномочия собственника и инвестора с заявлением о государственной регистрации перехода права на конкретную долю в праве общей долевой собственности, является достаточным подтверждением достижения сторонами соглашения о распределении долей. Законом РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", распространяющим свое действие на рассматриваемые правоотношения, не предусмотрен порядок распределения долей участников инвестиционной деятельности в праве на созданный объект (А60-16911/2013). ГУП СО в лице конкурсного управляющего и ООО обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права, права собственности на долю в размере 921/10000 в объекте незавершенного строительства. Управлением отказано в государственной регистрации перехода права и права собственности на долю в упомянутом объекте недвижимого имущества в связи с непредставлением соглашения о распределении долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства, либо акта исполнительного органа государственной власти Свердловской области, уполномоченного в сфере управления и распоряжения собственностью Свердловской области. Полагая, что данный отказ в государственной регистрации не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества, ООО обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением. Судом требования заявителя были удовлетворены в полном объеме и в ходе рассмотрения установлено следующее. По результатам исполнения упомянутого соглашения между ГУП СО и ООО 20.12.2005г. подписан акт выполненных работ, из содержания пункта 3 которого следует, что стороны не имеют каких-либо претензий друг к другу. При этом, характеристика переданных помещений полностью соответствует предмету договора, определенному в пункте 1.1 соглашения № УВС-14-95. Указанные обстоятельства, подтверждаются представленными на государственную регистрацию первичными документами, а также установлены вступившими в законную силу судебными актами Арбитражного суда, которые также были перечислены в перечне документов, представленных на государственную регистрацию, в частности, определение Арбитражного суда. Договор долевого участия в строительстве не предусмотрен в гражданском законодательстве в качестве отдельного вида обязательства, правовая природа такого договора определяется исходя из конкретных условий и действий сторон. Исходя из условий упомянутого соглашения, по своей правовой природе данный договор является смешанным (пункт 2 статьи 421 ГК РФ) с элементами инвестирования и подряда (глава 37 ГК РФ, Закон РСФСР от 26 06 1991г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации», Закон РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»). В силу вышеназванных положений статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ними по соглашению. Как на момент исполнения соглашения №№УВС-14-95 от 19 02 1995г., так и на момент подписания акта выполненных работ от 20 12 2005г., соглашения о распределении долей между собственником – Свердловской областью и заявителем – ООО не имелось. Судом сделан вывод о том, что из материалов регистрационного дела усматривается, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда ГУП СО признано несостоятельным (банкротом). Поскольку до признания ГУП СО несостоятельным (банкротом) и открытии в отношении него конкурсного производства соглашения о распределении долей между заявителем – ООО и Свердловской областью не было, конкурсный управляющий, действующий в рамках своих полномочий, установленных ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в том числе статьей 126 Закона, совместно с заявителем обратился в Управление с соответствующим заявлением №26 от 14 12 2012 г. и последующим разъяснением от 21.01.2013г., из содержания которого усматривается размер долей в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства. Указанные действия сторон договора долевого участия в строительстве могут быть квалифицированы в качестве соглашения о распределении долей, поскольку законом не предусмотрено составление такого соглашения в форме единого документа. Таким образом, конкурсный управляющий фактически осуществил правомочия собственника недвижимого имущества – Свердловской области по распоряжению собственностью Свердловской области в виде определения доли в праве общей долевой собственности и отчуждении ее третьему лицу, что вышеназванным положениям Закона не противоречит. При этом, со стороны Свердловской области ни факт обращения конкурсного управляющего унитарного предприятия с таким заявлением в Управление, ни размер определенной им доли, оспорен не был. Более того, в материалах регистрационного дела имеется письмо МУГИСО согласно которому, Свердловская область в лице Министерства ссылается на то, что в связи с обращениями кредиторов о необходимости государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства блок Б, и отсутствие у Свердловской области полномочий собственника имущества – должника, указанные обращения были переданы конкурсному управляющему для рассмотрения по существу. На основании изложенного, судом сделан вывод о незаконности отказа в государственной регистрации в связи с непредставлением заявителем документов, обязанность по предоставлению которых на него возложена законом, поскольку заявитель представил все необходимые для регистрации документы. 3. Рассматривая требования заявителя о признании отказа незаконным и возложении обязанности по регистрации права, в случае отсутствия заявления второй стороны сделки, утратившей правоспособность, арбитражный суд может признать отказ законным, в связи с соответствием его закону, при этом, возложив обязанность по государственной регистрации, с целью восстановления нарушенных прав заявителя (А60-17712/2013). Решением арбитражного суда частично удовлетворены требования ООО к Управлению. Решением суда на Управление возложена обязанность по государственной регистрации перехода права, при этом в удовлетворении требования о признании незаконным отказа судом отказано. Кроме того, в порядке п. 4 ст. 110 АПК РФ и в соответствии с соглашением о распределении расходов, судебные расходы ложатся на истца. Удовлетворив требования только частично, суд исходил из следующего. ООО в порядке приватизации на основании ст. 217 ГК РФ стало собственником спорного имущества, что подтверждается представленным в материалы дела планом приватизации от 28.09.1992г. Следует отметить, что в материалы регистрационного дела данный документ заявителем не представлялся. В соответствии с учредительным договором от 11.05.2005г. ОАО внесло в Уставной капитал ООО движимое и недвижимое имущество, в том числе спорное имущество, что подтверждается представленным в материалы дела актом приема – передачи имущества от 03.10.2005г. Определением арбитражного суда Свердловской области от 24.10.2007 г. по делу № А60-21420/02-С2 завершена процедура конкурсного производства в отношении ОАО, предшествующий правообладатель спорного имущества ликвидирован. 11.01.2013г. ООО обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности спорное имущество. Управлением 28.02.2013 г. принято решение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении права собственности заявителя на указанное имущество на основании абз. 9 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, по причине того, что на регистрацию не представлены заявление предшествующего правообладателя о переходе права, а также не представлены документы на государственную регистрацию ранее возникшего права. Полагая, что отказ в государственной регистрации является незаконным, нарушает права и законные интересы заявителя, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями. Из материалов дела следует, что ЕГРП не содержит записи о государственной регистрации права собственности ОАО (предшествующего правообладателя) в отношении спорного имущества. В силу п. 1 ст. 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (абз. 3 п. 2 ст. 13 Закона о регистрации). В п. 62 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Пленум № 10/22) разъяснено, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. Поскольку документы, подтверждающие ранее возникшее право собственности на спорное имущество у ОАО заявителем при подаче документов для государственной регистрации спорного имущества в регистрирующий орган не были представлены, то у регистрирующего органа отсутствовали основания для регистрации права собственности заявителя на спорные объекты. Отказ в государственной регистрации признан законным, на управление возложена обязанность по государственной регистрации перехода права. Решение вступило в законную силу. Следует отметить, что Арбитражным судом Свердловской области было рассмотрено еще два арбитражных дела аналогичным заявлениям данного юридического лица. Заявитель также обжаловал отказы в государственной регистрации двух других объектов, при этом, отказы вынесены на тех же основаниях. Суд в рамках этих арбитражных дел удовлетворил требования (признал отказы незаконными и возложил обязанность по регистрации), основывая свои выводы также на положении п. 62 Пленума № 10/22, не смотря на то, что отсутствие заявления ликвидированной стороны является не единственным основанием для отказа в государственной регистрации. В законную силу данные решения не вступили, Управлением поданы апелляционные жалобы. |
Похожие:
 | Й федерации», «Статутами орденов Российской Федерации, положениями о знаках отличия Российской Федерации, медалях Российской Федерации,... |  | О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации... |
| Прокуратура Российской Федерации единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации... | | Прокуратура Российской Федерации единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации... |
| Закона Российской Федерации о поправке к Конституции Российской Федерации "о верховном Суде Российской Федерации и прокуратуре Российской... | | Указа Президента Российской Федерации от 13 марта 1997 г. N 232 "Об основном документе, удостоверяющем личность гражданина Российской... |
| Российской Федерации и (или) находящимися в их ведении бюджетными учреждениями, а также Центральным банком Российской Федерации бюджетных... | | Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и пунктом 53(52). 3 Положения о... |
| Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и пунктом 53(52). 3 Положения о... | | Указа Президента Российской Федерации от 13 марта 1997 г. N 232 "Об основном документе, удостоверяющем личность гражданина Российской... |