Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты


НазваниеКапитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
страница4/11
ТипДокументы
filling-form.ru > Договоры > Документы
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11
Глава 2. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ И РЕКОНСТРУКЦИЯ ОБЪЕКТОВ

КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
§ 2.1. Подготовка проектной документации

и получение разрешения на строительство
1. Прежде чем приступить к непосредственному осуществлению капитального ремонта или реконструкции объектов капитального строительства, субъекты договора строительного подряда должны предварительно совершить ряд достаточно сложных и необходимых процедур, однако в зависимости от объекта недвижимости, подлежащего реконструкции, капитальному ремонту, а также от того, требуется ли для реконструкции, капитального ремонта объекта недвижимости разрешение на строительство или нет, будет зависеть их количество и содержание. Учитывая изложенное, как правило, процедура реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства включает в себя следующие этапы:

- подготовка проектной документации, которая включает получение архитектурно-планировочного задания, подготовку архитектурного проекта, проведение инженерных изысканий, экспертизу данной документации;

- получение разрешения на строительство и только после этого

- осуществление реконструкции или капитального ремонта.

Как уже отмечалось, в отдельных случаях реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства может осуществляться без подготовки проектной документации (объекты индивидуального жилищного строительства), без получения архитектурно-планировочного задания, подготовки архитектурного проекта, проведения государственной экспертизы проектной документации и получения разрешения на строительство, конкретные случаи которых будут рассмотрены ниже.

Согласно п. 2 ст. 48 ГрК РФ, проектная документация подготавливается по заданию заказчика или застройщика и представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Проектная документация подготавливается применительно к объектам капитального строительства и их частям, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. При этом не требуется подготовка проектной документации при реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). В данном случае подготовка проектной документации может осуществляться по усмотрению застройщика. Таким образом, при осуществлении реконструкции объектов капитального строительства подготовка проектной документации необходима практически во всех случаях (за исключением вышеуказанного), а при проведении капитального ремонта - только если затрагиваются характеристики надежности и безопасности объектов недвижимости.

Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, является договор, заключаемый заказчиком с привлекаемыми им для разработки проектной документации проектными, проектно-строительными организациями, другими юридическими и физическими лицами. Согласно ст. 758 ГК РФ, договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ представляет собой документ, по которому подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат. Из данного договора вытекает обязанность заказчика передать подрядчику задание на проектирование, а также иные исходные данные, необходимые для составления технической документации, а подрядчик обязан соблюдать требования, содержащиеся в задании и других исходных данных для выполнения проектных и изыскательских работ, и вправе отступить от них только с согласия заказчика (ст. 759 ГК РФ).

Таким образом, неотъемлемой часть договора (контракта) должно быть задание на проектирование. Архитектурно-планировочное задание входит в состав документов, являющихся основанием для выдачи разрешения на строительство, и служит целям осуществления органами исполнительной власти управленческих функций по регулированию и контролю инвестиционной строительной деятельности и землепользования на подведомственных территориях и повышения качества архитектурно-планировочных решений в проектировании и строительстве (Рекомендации по составу архитектурно-планировочного задания на проектирование и строительство зданий, сооружений и их комплексов, утвержденные Постановлением Госстроя России от 01.04.1998 N 18-28, далее - Рекомендации N 18-28). Такое задание выдается органом архитектуры и градостроительства по заявке заказчика (застройщика) на объекты, требующие разрешения на строительство. Основанием для выдачи архитектурно-планировочного задания являются:

- заявка заказчика (застройщика);

- решение органа исполнительной власти субъекта РФ или местного самоуправления о проектировании объекта;

- обоснования инвестиций в строительство объекта;

- необходимый комплект исходно-разрешительной документации, включая документы, удостоверяющие право собственности (аренды, пользования) заказчика на земельный участок.

Архитектурно-планировочное задание должно содержать требования, вытекающие из прав и обязанностей субъектов градостроительной деятельности, соответствующие правовым нормам российского законодательства, нормативной правовой базе субъекта РФ и местного самоуправления, а также положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к строящемуся объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях (сейсмозона, зона вечной мерзлоты и др.), требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства (п. 3 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации"), Рекомендации N 18-28).

В выдаче архитектурно-планировочного задания может быть отказано, если намерения заказчика (застройщика) противоречат действующему законодательству, нормативным правовым актам, градостроительным нормативам, положениям утвержденной градостроительной документации, правилам застройки города или иного поселения. Однако такой отказ может быть обжалован заказчиком (застройщиком) в судебном порядке (ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ, Рекомендации N 18-28).

На основании и в соответствии с архитектурно-планировочным заданием разрабатывается архитектурный проект. Архитектурный проект, учитывающий требования градостроительного законодательства, государственных стандартов в области проектирования и строительства, строительных норм и правил, соответствующих градостроительных нормативов, правил застройки города или иного населенного пункта, задания на проектирование и архитектурно-планировочного задания, является документом, обязательным для всех участников реализации архитектурного проекта со дня получения на его основе разрешения на строительство.

Одним из этапов подготовки проектной документации являются инженерные изыскания, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 47 ГрК РФ без их проведения подготовка и реализация проектной документации не допускается. Инженерные изыскания представляют собой изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования (п. 15 ст. 1 ГрК РФ).

Для реализации вышеперечисленных целей проводятся инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-гидрометеорологические, инженерно-экологические, инженерно-геотехнические изыскания, а также геотехнические исследования, обследования состояния грунтов оснований зданий и сооружений, их строительных конструкций, поиск и разведка подземных вод для целей водоснабжения, локальный мониторинг компонентов окружающей среды, разведка грунтовых строительных материалов, локальные обследования загрязнения грунтов и грунтовых вод (Перечень видов инженерных изысканий утвержден Постановлением Правительства РФ от 19.01.2006 N 20 "Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства").

Необходимость выполнения отдельных видов инженерных изысканий, состав, объем и метод их выполнения устанавливаются с учетом требований технических регламентов программой инженерных изысканий, разработанной на основе задания застройщика или заказчика, в зависимости от вида и назначения объектов капитального строительства, их конструктивных особенностей, технической сложности и потенциальной опасности, стадии архитектурно-строительного проектирования, а также от сложности топографических, инженерно-геологических, экологических, гидрологических, метеорологических и климатических условий территории, на которой будут осуществляться реконструкция объектов капитального строительства, степени изученности указанных условий.

Также должны соблюдаться требования законодательства Российской Федерации, нормативных технических документов федеральных органов исполнительной власти (обязательные требования действующих строительных норм и правил) в части, не противоречащей Федеральному закону от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" и ГрК РФ. Инженерные изыскания и отдельные их виды могут выполняться физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, выполняющим инженерные изыскания. В частности, в соответствии с п. 2 ст. 47 ГрК РФ виды работ по инженерным изысканиям, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Перечень видов таких работ утвержден Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624 (в ред. от 14.11.2011) "Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства".

Как уже отмечалось, основанием для выполнения инженерных изысканий является заключаемый в соответствии с § 4 главы 37 ГК РФ договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, к которому прилагаются техническое задание и программа выполнения инженерных изысканий. Субъекты данного договора совместно определяют состав работ, осуществляемых в ходе инженерных изысканий как основных, так и специальных видов, их объем и метод выполнения с учетом специфики соответствующих территорий и расположенных на них земельных участков, условия передачи результатов инженерных изысканий, а также иные условия. Требования к составу и оформлению задания и программы выполнения инженерных изысканий устанавливаются Министерством регионального развития Российской Федерации (далее - Минрегион России). Подрядчик (изыскатель) обязан при выполнении инженерных изысканий применять средства измерений, прошедшие метрологическую поверку (калибровку) или аттестацию.

Результаты инженерных изысканий оформляются в виде отчетной документации о выполненных инженерных изысканиях, состоящей из текстовой и графической частей, а также приложений к ней (в текстовой, графической, цифровой и иных формах), и отражающей сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять реконструкцию объекта капитального строительства, о видах, об объеме, о способах и о сроках проведения работ по выполнению инженерных изысканий в соответствии с программой инженерных изысканий, о качестве выполненных инженерных изысканий, о результатах комплексного изучения природных и техногенных условий указанной территории, в том числе о результатах изучения, оценки и прогноза возможных изменений природных и техногенных условий указанной территории применительно к объекту капитального строительства при осуществлении реконструкции такого объекта и после их завершения и о результатах оценки влияния реконструкции такого объекта на другие объекты капитального строительства (п. 4.1 ст. 47 ГрК РФ, п. 6 Положения о выполнении инженерных изысканий для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 19.01.2006 N 20).

2. Как следует из законодательного определения понятия "проектная документация" (см. выше), проектная документация состоит из текстовой и графической частей. Текстовая часть содержит сведения в отношении объекта капитального строительства, описание принятых технических и иных решений, пояснения, ссылки на нормативные и (или) технические документы, используемые при подготовке проектной документации, и результаты расчетов, обосновывающие принятые решения. Графическая же часть отображает принятые технические и иные решения и выполняется в виде чертежей, схем, планов и других документов в графической форме. В целях реализации в процессе реконструкции, капитального ремонта архитектурных, технических и технологических решений, содержащихся в проектной документации на объект капитального строительства, разрабатывается рабочая документация, состоящая из документов в текстовой форме, рабочих чертежей, спецификации оборудования и изделий.

Приказом Минрегиона РФ от 02.04.2009 N 108 утверждены Правила выполнения и оформления текстовых и графических материалов, входящих в состав проектной и рабочей документации, согласно которым выполнение и оформление текстовых и графических материалов, входящих в состав проектной и рабочей документации, осуществляется в соответствии с национальными стандартами "Система проектной документации для строительства" (ГОСТ Р 21.1101-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации", утвержден и введен в действие Приказом Росстандарта от 11.06.2013 N 156-ст).

Следует также иметь в виду, что в случае, если для разработки проектной документации на объект капитального строительства недостаточно требований по надежности и безопасности, установленных нормативными техническими документами, или такие требования не установлены, разработке документации должны предшествовать разработка и утверждение в установленном порядке специальных технических условий (п. 3 - 5 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87).

Проектная документация может разрабатываться применительно ко всему процессу работ по реконструкции, капитальному ремонту, также в отношении отдельных этапов реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства. Под этапом реконструкции, капитального ремонта понимается реконструкция (капитальный ремонт) одного из объектов капитального строительства, реконструкцию (капитальный ремонт) которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных объектов капитального строительства на этом земельном участке, а также реконструкция (капитальный ремонт) части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от реконструкции (капитального ремонта) иных частей этого объекта капитального строительства. Необходимость разработки проектной документации на объект капитального строительства применительно к отдельным этапам работ устанавливается заказчиком и указывается в задании на проектирование. Возможность подготовки такой проектной документации должна быть обоснована расчетами, подтверждающими технологическую возможность реализации принятых проектных решений при осуществлении реконструкции, капитального ремонта по этапам. При этом проектная документация в отношении отдельного этапа строительно-ремонтных работ разрабатывается в объеме, необходимом для осуществления данного этапа.

Согласно п. 12 ст. 48 ГрК РФ, в
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11

Похожие:

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconПерепланировка и переустройство: проблемы и пути решения
В последнее время переустройство и перепланировка жилых помещений происходят сплошь и рядом, как в новых квартирах, так и в квартирах...

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconЗаявление
Вид осуществляемых физическим лицом работ: строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconЗаявление
Вид осуществляемых физическим лицом работ: строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconЗаявление
Вид осуществляемых физическим лицом работ: строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconКарта контроля
Сто нострой 25. 102 – 2013 «Автомобильные дороги. Устройство, реконструкция и капитальный ремонт водопропускных труб. Часть Капитальный...

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconКарта контроля
Сто нострой 25. 99 – 2013 «Автомобильные дороги. Устройство, реконструкция и капитальный ремонт водопропускных труб. Часть Трубы...

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconУтвержден
Об утверждении Административного регламента исполнения Федеральным агентством по недропользованию государственной функции по выдаче...

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconГосударственный реестр саморегулируемых организаций, основанных на...
Осуществляющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconОб утверждении административного регламента по предоставлению муниципальной...
Признать утратившим силу Постановление главы сп «Чиндалей» от 24. 09. 2012 г. №37 «Подготовка и выдача разрешений на строительство,...

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconПредоставления муниципальной услуги «Присвоение, изменение и аннулирование...
Заявителями являются физические и юридические лица собственники объектов недвижимости, органы местного самоуправления, а также органы...

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:


Все бланки и формы на filling-form.ru




При копировании материала укажите ссылку © 2019
контакты
filling-form.ru

Поиск