Отчет №2492 от 25. 02. 2011 г. По оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки

ОТЧЕТ № 2492 от 25.02.2011 г.

ОГЛАВЛЕНИЕ

• 
  Обременение прав пользования и владения: ограничение на использование ресурсов во времени – отсутствуют; ограничения на использование энергетических ресурсов, материальных или иных ресурсов – не предполагается; ситуационные и функциональные ограничения – не оговаривались.
  
• 
  Возможность субаренды – нет информации
  
• 
  Целевое использование – нежилое.
  
• 
  Срок действия договора аренды – 3 года.
  
• 
  Платежный период – 1 мес.
  
• 
  Момент уплаты арендной платы - до 10 числа каждого месяца.
  
• 
  Ответственная сторона за эксплуатационные расходы – арендатор.
  
• 
  Ответственная сторона за административно-хозяйственные расходы, амортизационные отчисления, налог на имущество – арендатор.
  
• 
  Ответственная сторона за выполнение текущего ремонта – арендатор.
  
• 
  Ответственная сторона за выполнение капитального ремонта – арендатор с согласованием с собственником.
  
• 
  Ответственная сторона за страхование – арендатор.
  
• 
  Налоговая база – не включая НДС.
  
• 
  Условия фиксации ставки аренды – ежегодная переоценка.
  

1. 
   определение рыночно обоснованной арендной платы за объект недвижимости производится в предположении об отсутствии единовременного первоначального платежа за право аренды;
   

• 
  одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  
• 
  стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  
• 
  объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)
  
• 
  цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  
• 
  платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
  

1. 
   Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
   

2. 
   Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности.
   

3. 
   Приведение в отчете планов и других иллюстраций объекта аренды не носит целью дать точные инженерно-технические характеристики объекта, а служит исключительно для того, чтобы помочь Заказчику получить представление о собственности, достаточное для полного понимания материала отчета.
   

4. 
   Объект оценки/аренды, по нашим предположениям, не обладает какими-либо скрытыми дефектами, которые могли бы повлиять на его стоимость. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов и за необходимость выявления таковых. С момента осмотра до даты оценки изменений в технических характеристиках объекта, которые могли бы повлиять на величину арендной платы, не произошло.
   

5. 
   Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений, используемых в работе, указан источник информации.
   

6. 
   Мнение оценщика относительно найденной стоимости действительно только для указанных в отчете целей.
   

7. 
   Заключение о величине арендной платы, содержащееся в Отчете, относится к объекту аренды.
   

8. 
   Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
   

9. 
   Расчетные таблицы в Отчете скопированы из электронных таблиц Microsoft Exсel, где расчеты проводились без округления, поэтому при проверке результатов на калькуляторе не следует ожидать точного равенства.
   

• 
  федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)";
  
• 
  федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)";
  
• 
  федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)";
  
• 
  Стандарты и правила осуществления оценочной деятельности РОО.
  

1. 
   Постановка задания на оценку. Идентификация оцениваемого актива. Определение целей и задач оценки, оцениваемых прав, вида оцениваемой стоимости, способа возможного использования и границ применимости результатов оценки.
   

2. 
   Анализ объекта оценки: местоположения, состава и технического состояния недвижимого имущества; количественных и качественных характеристик объекта аренды.
   

3. 
   Анализ конкурентного окружения и факторов, влияющих на стоимость. Анализ рынка, соотношение спроса и предложения, конкурентный контекст, его динамика и перспективы развития.
   

4. 
   Анализ наилучшего способа использования объекта оценки. В соответствии с МСО 2005, под наиболее эффективным способом использования (далее по тексту НЭИ) объекта оценки понимается «Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости».
   

5. 
   Выбор методов оценки в рамках стандартных подходов к оценке. Согласно Стандартам ФСО-1, Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, т.е. конкретных способов расчёта стоимости объекта.
   

6. 
   Проведение расчётов. В рамках применяемых подходов и методов осуществляются расчёты показателей рыночной стоимости оцениваемого объекта.
   

7. 
   Заключение о стоимости. Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта является сопоставление расчётных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки. На данном этапе проводится анализ достоверности полученных величин стоимости и соответствия каждого подхода заявленным целям оценки, осуществляется взвешивание и согласование результатов, производится окончательное заключение о стоимости и сертификация оценки.
   

8. 
   Составление отчёта об оценке. Отчёт об оценке составляется в виде документа, содержащего достоверные сведения доказательного характера, и передается Заказчику.
   

1. 
   Заявка на проведение оценки.
   
2. 
   Свидетельство о государственной регистрации права на здание аккумуляторной 25-АБ №100752 от 18 февраля 2009 г..
   
3. 
   Акт о приеме –передачи здания 29 декабря 2008 г.
   
4. 
   План здания.
   

1. 
   Информация по объекту оценки, режиму его эксплуатации, текущему техническому состоянию (источник – представители балансодержателя).
   
2. 
   Информация по окружению объекта (источник – географическая информационная система «ГИС для всех» Приморского геодезического предприятия).
   
3. 
   Официальные сайты ЦБ РФ, Федеральной службы государственной статистики.
   
4. 
   Информация по социально-экономическому состоянию края и города (источники: Примстатуправление, сайт администрации Приморского края, сайты: www.vlc.ru, apec2012.ru, www.fegi.ru, goroda.yandex.ru.
   
5. 
   Данные по рынку недвижимости из средств массовой информации (источники – газета «Дальпресс», «Золотой Рог», «Недвижимость Владивостока», интернет-сайты: baza.farpost.ru/realty, www.vladarenda.ru, www.voshodvl.ru, dvrk-realtor.narod.ru/).
   
6. 
   Данные мониторинга рынка продажи и аренды нежилых помещений и земли во Владивостоке, еженедельно предоставляемые ООО «Коммерческая Недвижимость» («КН») по Договору на информационное обслуживание. Вся информация уточняется работниками «КН» в телефонной беседе с продавцами по указанным в предоставляемой информации телефонам. Потребитель Отчета по оценке может удостовериться также в достоверности каждого конкретного объявления, выполнив в поисковой системе Google поиск по строке «Объявление №ххххххх», указав в качестве ххххххх семизначный уникальный номер объявления о продаже объекта в базе baza.farpost.ru, (номер исходного объявления также предоставляется компанией «КН» по каждому из объектов).
   
7. 
   Иная информация, ссылки на которую приведены в тексте Отчета.
   

1. 
   Оценщик первой категории Вовна Дмитрий Витальевич, Действительный член Российского общества оценщиков (РОО); является членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (реестровый номер 0003), местонахождение: Москва, Новая Басманная, д. 21, стр. 1; включен в реестр 09.07.07 г. за регистрационным №00069; гражданская ответственность оценщика застрахована в компании ООО «Росгосстрах – Дальний Восток», полис №П-72550010-5.3-2-000099-10 от 24.06.10 г., страховая сумма 300 000 рублей, срок страхования - до 24.06.11 г.;
   

2. 
   Оценщик первой категории Новоселова Татьяна Петровна, Действительный член Российского общества оценщиков (РОО); является членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (реестровый номер 0003), местонахождение: Москва, Новая Басманная, д. 21, стр. 1; включена в реестр 09.07.07 г. за регистрационным №000205; гражданская ответственность оценщика застрахована в компании ООО «Росгосстрах – Дальний Восток», полис №П-72550010-5.3-2-000098-10 от 24.06.10 г., страховая сумма 300 000 рублей, срок страхования - до 24.06.11 г.