Оценка достаточности дохода заемщика
При оценке платежеспособности заемщика также должно учитываться, что после уплаты из средств совокупного дохода всех обязательств в распоряжении заемщика должна оставаться сумма денежных средств, достаточная для поддержания жизненного уровня и потребления семьи заемщика, а именно:
где
Д – совокупный чистый среднемесячный доход всех заемщиков;
О – обязательства всех заемщиков, включающие платежи по всем имеющимся кредитам, аннуитетный платеж по запрашиваемому ипотечному кредиту и алименты, уплачиваемые заемщиками (при наличии);
ПМ – величина прожиточного минимума семьи, определяемая как сумма прожиточных минимумов на каждого заемщика, имеющего подтвержденный доход, и 25% от прожиточного минимума на каждого несовершеннолетнего ребенка в семье, за исключением несовершеннолетних детей, содержание которых обеспечено алиментами. В расчетах используется величина прожиточного минимума, установленная для трудоспособного населения нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации,
в котором расположен предмет ипотеки.
Анализ и оценка кредитоспособности заемщика Анализ трудовой деятельности заемщика
Требования к занятости
Заемщик должен быть трудоустроен по основному месту работы.
Заемщик может быть трудоустроен и по совместительству (может быть рассмотрено только при наличии основного места работы1).
Стабильность трудоустройства заемщика в прошлом, на текущий момент и в перспективе является важнейшим индикатором способности потенциального заемщика исполнять обязательства по возврату ипотечного кредита надлежащим образом.
Характер занятости
Для целей андеррайтинга заемщики в зависимости от характера их трудовой деятельности, способа подтверждения и учета доходов могут быть отнесены к следующим категориям:
категория 1: наемные работники;
категория 2: индивидуальные предприниматели; физические лица, занимающиеся частной практикой; физическое лицо – единоличный учредитель и исполнительный орган организации, ее единственный участник, член, собственник ее имущества;
категория 3: пенсионеры – лица, вышедшие в отставку либо на пенсию (при достижении ими определенного возраста/позиции/социального статуса либо по состоянию здоровья).
Трудовой стаж
Заемщик должен иметь:
общий трудовой стаж для заемщиков категории 1 – не менее 12 месяцев.
общий трудовой стаж для заемщиков категории 2 – не менее 24 месяцев безубыточной деятельности;
непрерывный трудовой стаж по последнему месту работы для наемных работников – не менее 6 месяцев, при этом к непрерывному трудовому стажу на последнем месте работы относится также смена места работы, осуществленная в порядке:
перевода в другую организацию;
увольнения и заключения нового трудового договора с организациями внутри одной группы компаний;
изменения условий трудового договора, оформления трудовых отношений на новый срок с тем же работодателем (в том числе при реорганизации компании),
при этом подтверждением смены места работы в данном случае могут являться соответствующие записи в трудовой книжке заемщика, а перерыв между записью об увольнении и принятии на новую работу или при переводе не должен превышать 30 (тридцати) календарных дней;
трудовой стаж при работе по совместительству – не менее 6 месяцев в случае, если род деятельности заемщика по основному месту работы и по совместительству совпадают, либо при внутреннем совместительстве2. В противном случае трудовой стаж при работе по совместительству должен составлять не менее 12 месяцев.
Документы, которые требуются для подтверждения занятости заемщика в зависимости от характера трудовой деятельности, приведены в приложении № 1 к Методике.
Если заемщик, отнесенный к категории 1, работает по срочному трудовому договору, срок действия трудового договора должен составлять не менее 1 года с условием непрерывности стажа (отсутствуют перерывы более, чем на 2 месяца) за последние 3 года, при этом срок окончания трудового договора на момент выдачи кредита – не менее 6 месяцев.
Заемщик, отнесенный к категории 2, оценивается на предмет жизнеспособности, устойчивости и доходности его предприятия, а также перспективности получения дохода, достаточного для погашения ипотечного кредита.
В отношении заемщика, отнесенного к категории 3, должны быть проанализированы законность и продолжительность периода получения пенсионных выплат в будущем.
При наличии в трудовом стаже заемщика за последний год существенных изменений сферы деятельности, а также при наличии за последние два года перерывов в работе сроком свыше 2 месяцев первичный кредитор должен проанализировать данный факт и, при необходимости, может запросить у заемщика письменное (в свободной форме) либо устное объяснение причин таких изменений.
При анализе трудовой деятельности потенциального заемщика следует оценивать (включая, но не ограничиваясь):
уровень образования (как основного, так и в рамках повышения квалификации, при наличии);
специальность (престижность, востребованность на рынке труда и т.п.);
опыт работы;
текущую сферу деятельности (востребованность на рынке труда, ее законность, распространенность и т.п.);
информацию о текущем работодателе (величина компании, ее известность, рейтинги и т.п.);
стабильность трудового стажа (наличие/отсутствие значительных перерывов в трудовой деятельности, частоту смены заемщиком работы – с анализом причин таких перерывов либо фактов частой смены работы, а также обстоятельств, сопровождающих указанные случаи).
Результатом анализа полученной информации и документов должен являться вывод о степени стабильности трудовой занятости заемщика в будущем и о способности заемщика в случае потери работы восстановить свою занятость без потери доходов.
|
