ПРОЕКТ
Утвержден
Президиумом Арбитражного суда
Забайкальского края
(протокол от 2013 года)
Обзор судебной практики
разрешения споров о признании права собственности
на самовольную постройку и сносе самовольной постройки (обобщение и выявление новых тенденций)
В соответствии с Планом работы Арбитражного суда Забайкальского края на 1 полугодие 2013 года проанализирована практика рассмотрения Арбитражным судом Забайкальского края дел по спорам о признании права собственности на самовольную постройку и сносе самовольной постройки, принятые в 2012 году и 1 квартале 2013 года.
Анализ имеющихся статистических данных за 2012 год – 1 квартал 2013 года и материалов гражданских дел свидетельствует о том, что Арбитражным судом Забайкальского края за данный период было рассмотрено 33 дела, по искам о признании права собственности на самовольные постройки - 23 дела (требования удовлетворены по 9 делам), о сносе самовольной постройки 10 (удовлетворено 1).
Критерии отнесения постройки к самовольной закреплены в статье 222 ГК РФ.
В соответствии с п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Из анализа указанного пункта следует, что для признания постройки самовольной достаточно одного из трех условий, указанных в п.1 ст.222 ГК РФ, в частности:
1) возведение объекта недвижимого имущества на земельном участке, выделенном для других целей, а равно на земельном участке, находящемся в собственности иного лица;
2) отсутствие необходимых разрешений на строительство;
3) существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, экологических и иных, нарушение которых пожжет повлечь угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему её лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанном лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, для признания права собственности на самовольную постройку необходимо наличие всех трех условий, предусмотренных п.3 ст.222 ГК РФ.
Судя по арбитражной практике, возведение самовольных построек является весьма актуальной проблемой. Очевидно, что значительное число фактов самовольного строительства связано с неэффективным администрированием выделения земель под строительство и выдачи соответствующих разрешений. Совершенствование регулирования в этой области, а также административной практики, могло бы послужить фактором улучшения ситуации. В то же время, ужесточение действующего законодательства и подхода судебной практики к признанию права собственности на самовольные постройки также способствует нормализации данной ситуации.
Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее - Закон № 93-ФЗ)внесены изменения в диспозицию п.3 ст. 222 ГК РФ. В результате чего с 01.09.2006 возможность признания права собственности на самовольную постройку предоставлена исключительно лицам, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок, где расположена постройка. Таким образом, возникновение права собственности на самовольную постройку обусловлено наличием вещного права, определенного законом, на земельный участок.
После принятия Закона № 93-ФЗ увеличилось число отказов в удовлетворении требований истцов о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку изменение закона ограничило возможность признания права собственности за лицами, имеющими самовольные постройки на земельных участках, используемых не на вещных правах, в частности, на правах аренды.
В настоящем обзоре проанализированы наиболее часто встречающиеся на практике ситуации
Право на самовольную постройку не может быть признано за лицом, не обладающим каким-либо вещным правом (правом собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования) на земельный участок, где осуществлена постройка, а также не имеющим оформленных прав целевого использования данного участка.
Дело №А78-8890/2011
Индивидуальный предприниматель обратился с иском к Администрации муниципального района о признании права собственности на недвижимое имущество: сооружение - открытую автостоянку.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, в связи с тем, что истцом не доказано наличие совокупности условий, необходимых для признания права собственности на спорный объект в порядке статей 218, 222 ГК РФ, а именно отсутствие доказательств зарегистрированного права собственности на земельный участок на котором возведена спорная автостоянка и отсутствие экспертных заключений уполномоченных органов контроля (надзора) о соответствии возведенного объекта строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным правилам.
Постановлением Четвертого апелляционного суда решение суда первой инстанции по данному делу оставлено без изменения, суд апелляционной инстанции признал правильными выводы суда первой инстанции о том, что администрация не выражала согласия на строительство объекта недвижимого имущества, земельный участок для этих целей не отводился. Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объекту «Открытая платная стоянка с капитальным зданием операторной» не может быть признано доказательством разрешения на строительство, в связи с тем, что Администрация города подтверждает право строительства истцом платной стоянки временного характера с конкретным указанием объектов временного строительства - монтаж ограждения, монтаж домика оператора и благоустроительные работы).
Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции оставлены без изменения и признаны законными и обоснованными. Кассационная инстанция указала, что судом апелляционной инстанции верно установлено, что автостоянка не соответствует признакам объекта недвижимого имущества, в установленном законом порядке как недвижимость не создавалась и имеет временный характер, поскольку сооружена на земельном участке, предоставленном истцу во временное пользование на период срока аренды, и на неё не может распространяться правовой режим, действующий в отношении этого вида имущества.
Определениями Высшего Арбитражного суда Российской Федерации отказано в передаче дела А78-8890/2011 для пересмотра в порядке надзора.
Имеющаяся практика свидетельствует о том, что при решении вопроса о признании права собственности на самовольные строения судом тщательно исследуются обстоятельства наличия, либо отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, вопросы соблюдение прав и интересов третьих лиц.
Вместе с тем, как уже отмечалось ранее, иск о признании права собственности на самовольную постройку не должен стать упрощенным способом приобретения права собственности на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости, состоящий в обходе установленных градостроительным законодательством процедур, в том числе получения строительных разрешений.
Признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который может быть применен только при отсутствии возможности получить необходимые для строительства разрешения или в случае лишения истца по независящей от него причине возможности получить правоустанавливающие документы на соответствующий объект недвижимости.
Исключительность данного способа состоит в том, что по общему правилу, установленному п.2 ст.222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку не возникает.
Если лицо, представило документы, свидетельствующие об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан возведенными постройками, соблюденные иные условия для удовлетворения иска, само по себе отсутствие доказательств обращения истца за выдачей разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию не может повлечь автоматический отказ в удовлетворении иска.
Дело №А78-1799/2012
Управление Министерства внутренних дел Российской Федерации по городу Чите обратилось с иском к Администрации городского округа "Город Чита" о признании права собственности на объект недвижимости - гаражи.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано в связи с тем, что невозможно определить дату возведения спорного объекта, а в таком случае, если постройка была возведена до 01.01.1995, то они не обладают признаками самовольных в смысле пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, и данная норма к ним не применяется; если же после 01.01.1995, то истец не доказал факт обращения в орган архитектуры городского округа «Город Чита», уполномоченный на выдачу разрешения на строительство в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Постановлением Четвертого апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворены в полном объёме. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, поскольку в материалах дела имеется распоряжение ТУ ФАУГИ в Забайкальском крае от 14.06.2007 № 1008 «О государственном имуществе ОВД по Черновскому району г. Читы», согласно которому в перечень имущества предшественника истца вошли спорные гаражи, и актом о приеме-передаче объектов переданы истцу, объекты (гаражи) возведены на земельном участке находящимся у истца на праве постоянного (бессрочного) пользования для размещения здания ОВД, спорный объект недвижимости был возведен органом внутренних дел и передан в дальнейшем истцу как правопреемнику, то, в случае, если гаражи возведены до 01.01.1995 года, их нельзя считать самовольными постройками.
Если объекты (гаражи) возведены после 01.01.1995 года, также отсутствуют основания для отказа в признании права собственности на спорные объекты, поскольку правопредшественником истца правопреемнику не были переданы указанные выше документы. В данной ситуации, при наличии желания правообладателя зарегистрировать ранее возникшее у него право и при отсутствии спора об этом праве, имеются препятствия в его легитимации, преодолимые лишь судебным решением. В силу чего при отсутствии иных препятствий, требование истца о признании права подлежит удовлетворению, поскольку для таких собственников судебная защита не может быть менее эффективной, чем для случаев признания судом за лицами, не являющимися собственниками, права собственности на чужое имущество по давности владения или права собственности на возведенную ими самовольную постройку, что позволяет им зарегистрировать соответствующее право на основании судебного решения. (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.06.2012 № ВАС-5698/12 по делу № А41-9398/11.). Также гаражи возведены на земельном участке, предоставленном истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а истец представил документы, свидетельствующие об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан возведенными постройками. При этом само по себе отсутствие доказательств обращения истца в орган, осуществляющих государственный строительный надзор за выдачей разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, не может влечь автоматический отказ в признании права на самовольную постройку, поскольку истец является добросовестным владельцем гаражей, перешедших ему от правопредшественника, и формальное обращение за выдачей разрешения (в выдаче которого ему будет отказано в связи с отсутствием необходимых документов) не может устранить допущенное нарушение законодательства о строительстве.
Право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Дело №А78-10481/2012
Потребительское общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого, непрерывного владения и пользования как своим собственным в течение срока приобретательной давности зданием магазина.
Ссылаясь на факт нахождения объекта с момента создания предшественником заявителя в его владении и пользовании, отсутствие зарегистрированных прав других лиц на него, отсутствие в реестрах публичной собственности, отсутствие правоустанавливающих актов ввода в эксплуатацию, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.
Спорный объект являлся самовольной постройкой лишь по формальному основанию - при ее создании отсутствовали административные разрешения на строительство. При этом постройка расположена на земельном участке индивидуального предпринимателя, а в дело были представлены доказательства того, что спорный объект был создан с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и органы, осуществляющие строительный надзор, знали о существовании постройки с момента ее создания.
В силу приобретательной давности (статья 234 ГК РФ) лицо, добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество.
Кроме того, владение осуществляется непрерывно и открыто в течение срока, превышающего пятнадцать лет.
Отсутствие административного разрешения на строительство, при наличии у заявителя права собственности на земельный участок, где осуществлена постройка, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения такой постройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Признание судом права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права, обеспечивающим легализацию самовольной постройки.
Судебный порядок признания права собственности не должен заменять действующий административный порядок получения правоустанавливающих документов на созданный объект строительства.
Понятие самовольных построек дано в ст. 222 и приведено выше.
Признание самовольной постройки влечет следующие негативные последствия:
1.Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а также не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
2.Самовольная постройка подлежит сносу.
Самым негативным моментом является тот факт, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о сносе данной постройки. Таким образом, если даже зарегистрировано право собственности на здание, но не имеется соответствующего свидетельства о собственности на землю, то по решению суда здание может быть снесено.
Истцом не представлены достаточные доказательства и не приведены убедительные доводы в подтверждение того, что восстановление принадлежащих ему прав и законных интересов возможно исключительно путем сноса возводимой автостоянки, и что указанные действия не нарушат прав других лиц, в частности, инвесторов строительства и членов гаражного кооператива (пайщиков).
Дело №А78-1040/2012
Департамент государственного имущества и земельных отношений обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью об обязании ответчика осуществить снос полуподземной двухэтажной автостоянки и приведении земельного участка в пригодное для использования состояние.
Иск мотивирован тем, что общество самовольно осуществляет строительство полуподземной двухэтажной автостоянки на спорных земельных участках, без оформления разрешения на строительство с нарушением градостроительных норм.
Выводы суда первой инстанции, подтвержденные постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда, исходят из того, что спорный земельный участок предоставлен в аренду под строительство жилого комплекса (2-я очередь), включая многоквартирный жилой дом и автостоянку; в установленном порядке получены разрешения на строительство спорного объекта, в которых указано, что 2-я очередь жилого комплекса включает многоквартирный жилой дом и автостоянку в два уровня; произвести снос объекта в части, строящейся на земельном участке без несоразмерного ущерба остальной части, строящейся на земельном участке невозможно; истцом не представлены достаточные доказательства и не приведены убедительные доводы в подтверждение того, что восстановление принадлежащих ему прав и законных интересов возможно исключительно путем сноса возводимой автостоянки, и что указанные действия не нарушат прав других лиц, в частности, инвесторов строительства и членов гаражного кооператива (пайщиков).
Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 года, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании.
ДелоА78-7381/2011
Департамент государственного имущества и земельных отношений обратился с иском к производственному сельскохозяйственному кооперативу о признании недействительным постановления главы администрации, являющегося основанием возникновения права постоянного (бессрочного) пользования ПСК, об истребовании из чужого незаконного владения ответчика земельного участка, об обязании ответчика за его счет осуществить снос объектов самовольного строительства, расположенных на земельном участке.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в связи с нарушением норм материального права.
Департамент, считая, что ответчик незаконно занимает указанный земельный участок, незаконно возвел на нем строения и сооружения, отказывается добровольно освободить землю, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что законность владения ПСК спорным земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, права на который возникли с 1994 года, никем не оспаривались, неясности с местонахождением земельного участка не имеется, участок поставлен на кадастровый учет, объекты, о сносе которых заявил истец, являются производственными, используются в хозяйственной деятельности.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований со ссылкой на статьи 222, 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 12, 20, 26, 45, 57, 69 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статью 2, пункт 12 статьи 3, статьи 6, 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статью 3 Федерального закона от 08.12.1995 № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации», пункт 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьи 23, 71, 77 Земельного кодекса РСФСР (1991 года), исходил из законности владения ответчиком спорным земельным участком и недоказанности истцом нарушения находящимися на земельном участке постройками, в случае их сохранения, его прав и законных интересов, угрозы жизни и здоровью граждан в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
Согласно пункту 3 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие указанного Кодекса, сохраняется.
Из пункта 9 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» следует, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как установлено судами, в материалах дела имеется выданное в установленном законом порядке свидетельство, которым удостоверено право ответчика постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком.
Кроме того, действительность постановления главы администрации, на основании которого выдано свидетельство, подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Забайкальского края.
В предмет доказывания по исковому заявлению о признании постройки самовольной и ее сносе входят следующие факты:
- создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этих целей;
- строительство объекта без получения необходимых разрешений либо с существенным нарушением градостроительных норм и правил, создающим угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан;
- наличие у истца права на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки.
При установлении судами тех обстоятельств, что постройки, возведенные ответчиком на спорном земельном участке, под законодательно установленные признаки самовольной постройки не подпадают, их выводы об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований являются законными и обоснованными.
Кроме того, понятие «самовольная постройка» дано в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая применяется с 1 января 1995 года, и к гражданским правоотношениям, возникшим до указанной даты (статьи 1, 5 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»), не применяется.
Статья 109 Гражданского кодекса Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.
Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 года, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании, на что указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 января 2012 года № 12048/11.
Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Дело №А78-7219/2011
Государственное учреждение обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью и Региональному центру по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий об обязании ответчиков прекратить строительство здания пожарной части и приведения земельного участка в первоначальное состояние, предшествующее строительству здания, путем его сноса, находящийся в пределах охранной зоны.
Ссылаясь на ст. 222 ГК РФ, Постановление Совета Министров СССР от 06.01.1983 № 19, отсутствие со стороны истца разрешения ответчикам на строительство здания пожарной части в его охранной зоне, истец предъявил настоящий иск.
В дополнениях к иску истец также указал на то, что здание пожарной части, возводимое в пределах установленной для гидрометеорологической станции охранной зоны при отсутствии выданного государственным учреждением разрешения на строительство, в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной постройкой, в связи с чем подлежит сносу
Решением Арбитражного суда Забайкальского края, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда в удовлетворении иска отказано.
Судебные акты мотивированы тем, что учреждение в нарушение действующего законодательства не определило на местности охранную зону метеостанции, не внесло в государственный земельный кадастр сведения об этой зоне, не сформировало земельный участок под охранную зону и не изъяло его из оборота, в связи с чем на момент обращения учреждения с иском в суд особенности ее правового режима не были определены, следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований.
Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, дополнительно указал на то, что вся документация, необходимая для возведения объекта недвижимости, была оформлена ответчиками в установленном порядке, ответчики приняли достаточные меры для того, чтобы определить правовые отношения, которые могут сложиться в результате строительства, при той степени заботливости и осмотрительности, какая от них требовалась по характеру обязательств и условиям оборота.
Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции указал на то, что заявленный иск, мотивированный негативным влиянием постройки на качество гидрометеорологических наблюдении и полученной в их результате информации о состоянии окружающей среды, по существу является требованием об устранении препятствий в пользовании имуществом.
В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Такие же права в силу статьи 305 названного Кодекса принадлежат лицу, не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на ином предусмотренном законом основании.
В силу вышеназванных норм права (статьи 4 Федерального закона от 19.07.1998 № 113-ФЗ, пунктов 3, 6 постановления Правительства Российской Федерации от 27.08.1999 № 972) целью установления как охранной зоны вокруг метеостанций, так и ограничений на хозяйственную деятельность в такой зоне является обеспечение достоверной информации о состоянии окружающей среды, ее загрязнении. В этой связи для выяснения обстоятельств наличия (отсутствия) нарушений прав истца ввиду возведения ответчиками спорной постройки в предмет судебного исследования по настоящему делу подлежал включению вопрос о том, оказывает ли возводимая постройка негативное влияние на достоверность метеоинформации.
При новом рассмотрении дела суд в удовлетворении исковых требований отказал, сославшись на то, что у суда нет надлежащих познаний для выяснения, влияет ли местонахождение спорного здания на достоверность предоставленной информации метеостанцией, от назначения судебной экспертизы истец отказался, пояснив, что для установления негативного влияния спорного объекта на гидрометеорологические наблюдения необходимо длительное вековое сопоставление наблюдаемых сведений, что исключает принятие судебного решения на предположениях, а сроки рассмотрения спора, установленные ст. 152 АПК РФ, не позволяют совершать процессуальные действия по сбору доказательств на такой период. Кроме того, по данным территориального органа Роспотребнадзора спорная постройка не находится в зоне луча метеорологического локатора. Также иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика (п.п. 45-46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ст. ст. 304 , 305 ГК РФ).
Незавершенный строительством объект, который был получен в качестве вклада в уставный капитал, в отношении которого впоследствии были приняты меры по получению разрешений для возведения объекта, его достройке и сдаче в эксплуатацию, не является самовольной постройкой по смыслу ст.222 ГК РФ.
Дело №А78-4504/2010.
Санаторно-курортное учреждение профсоюзов обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с требованием к обществу с ограниченной ответственностью об обязании снести самовольную постройку - здание углекислотной наполнительной станции с пристройкой и навесом.
Иск мотивирован тем, что, спорное здание является самовольной постройкой и подлежит сносу, передача земельного участка под спорным зданием произведена ответчику незаконно, договор аренды земельного участка является ничтожной сделкой.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда исковые требования удовлетворены.
Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В рамках иного дела Арбитражным судом Забайкальского края рассмотрены требования ООО к санаторно-курортному учреждению профсоюзов о признании права собственности на спорное здание.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела о признании права собственности и о сносе самовольной постройки объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края признано право собственности ООО на спорное здание, отказано в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Постановлением Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа оставил без изменения судебные акты.
Из материалов дела усматривается, что при создании ООО в его уставный капитал одним из учредителей внесен не завершенный строительством объект - здание пристройки к насосной станции. По передаточному акту указанный объект с земельным участком передан ответчику, впоследствии им достроен и сдан в эксплуатацию на основании акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта, утвержденного постановлением главы района.
Постановлением администрации района санаторно-курортному учреждению профсоюзов предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 49,4498 га для оздоровительной деятельности. Право постоянного (бессрочного) пользования правопредшественника истца на указанный земельный участок зарегистрировано в установленном порядке.
Земельный участок, на котором находится спорное здание, входит в состав земельного участка, впоследствии предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование правопредшественнику истца.
Заявляя требование, санаторно-курортное учреждение профсоюзов указало на то, что разрешение на строительство спорного объекта не выдавалось, земельный участок под его строительство не выделялся.
ООО, в свою очередь, в обоснование своих требований сослалось на то, что не завершенный строительством объект приобретен им по гражданско-правовой сделке, достроен и сдан в эксплуатацию в установленном порядке.
Отказывая в удовлетворении исковых требований санаторно-курортному учреждению и удовлетворяя исковые требования ООО со ссылкой на статью 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды исходили из того, что достроенный ответчиком объект недвижимости соответствует установленным требованиям, самовольной постройкой не является. Также суды пришли к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, о применении которого заявлено ответчиком.
Исходя из содержания и характера заявленных по настоящему делу требований, подлежат установлению обстоятельства, связанные с наличием у спорного здания признаков самовольной постройки, входящие в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки.
К таким обстоятельствам в силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся:
- установление лица, которое возвело постройку;
- наличие у этого лица прав на земельный участок, на котором возведена постройка, документов, подтверждающих выделение земельного участка в установленном порядке для целей строительства, разрешения на строительство;
- соответствие постройки строительным нормам и правилам.
Кроме того, исходя из конкретных обстоятельств настоящего спора, подлежат установлению обстоятельства правомерности (неправомерности) завершения ответчиком строительства переданного ему объекта.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности и взаимосвязи, суды достоверно установили, что достроенный ответчиком объект недвижимости соответствует установленным законодательством требованиям, самовольной постройкой не является, вследствие чего ими сделан правильный вывод о том, что право собственности ответчика на спорное здание возникло в соответствии со статьями 218, 219, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, получив не завершенный строительством объект в качестве вклада в уставный капитал, ответчик предпринял меры по получению разрешений для возведения объекта, его достройке и сдаче в эксплуатацию.
Кроме того, судами указано о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, о применении которого заявлено ответчиком, поскольку земельный участок выбыл из владения истца с момента передачи в уставный капитал не завершенного строительством здания в 1999 году.
Санаторно-курортное учреждение с 1999 года было лишено владения земельным участком, на котором осуществлялись строительство здания углекислотной наполнительной станции и в дальнейшем его эксплуатация, право истца на спорный земельный участок было зарегистрировано в 2002 году, следовательно, в соответствии с пунктом 6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 требование о сносе постройки могло быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Судья Перевалова Е.А.
г.Чита май 2013 года |
