I. Общие понятия
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
5) другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Алгоритм действий по проведению общего собрания:
Любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе выступить инициатором проведения общего собрания.
! Инициатором может выступить и администрация поселения, как собственник помещений в многоквартирном доме.
Инициатор собрания должен сообщить остальным собственникам о проведении собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения.
! Учитывая большой объем работы по подготовке общего собрания, рекомендуется создать инициативную группу из 2-3 собственников (можно из 2-3 собственника от каждого подъезда, если в доме больше 60 квартир)
! В инициативную группу рекомендуется включать собственников помещений, которые знают большую часть жильцов дома, пользуются доверием, могут ясно и четко объяснить необходимость проведения собрания, обладают даром убеждения.
3. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Общее собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
! В независимости от того, в какой форме будет проведено собрание – очной или заочной – рекомендуется изначально, старшим по подъездам, домам собрать доверенности на представление интересов от лица тех собственников, кто по объективным причинам не может полноценно участвовать в жизни дома, принимать участие в собраниях. Это во многом решит проблему правомочности (кворума) собрания.
! Можно оформлять доверенности на представление интересов одновременно с уведомлением собственников о дате, месте, времени и форме общего собрания. Форма доверенности приведена в Приложении 1 к настоящим рекомендациям.
Сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено (не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения!) каждому собственнику помещения в данном доме
- заказным письмом,
- либо вручено под роспись,
- а также размещено в помещении дома, доступном для всех собственников помещений в данном доме.
! Инициативной группе рекомендуется уведомить каждого собственника лично.
Как правило, вечером, когда большая часть жильцов пришла с работы, представители инициативной группы проходят по всем квартирам в доме и под роспись уведомляют большинство собственников, одновременно, разъясняют цель собрания, вручают бланки голосований (при заочном голосовании) и возможно, сразу же собирают заполненные бланки голосований. Реестр уведомлений собственников – см. Приложение 2.
Для побуждения к активности можно устроить разъяснения по подъездам или на весь дом, но количеством не увлекаться. Во всех домах есть профессиональные оппоненты и любители бесполезных дискуссий.
В отношении тех собственников, кого не удалось застать дома, или же тех, кто не проживает в принадлежащих квартирах, направляются заказные письма с уведомлением с приложением сообщения о проведении общего собрания. Заказное письмо направляется по адресу нахождения квартиры в доме.
То есть, если собрание проводится в доме № 3 по ул. Ленина в п. Мелиораторов, то заказное письмо с уведомлением направляется собственнику помещения № 45 в доме № 3 по ул. Мелиораторов, Кузьмину А.К. (при отсутствии сведений –ФИО собственника можно не указывать). Квитанции почты об отправке сохраняются и прикрепляются к реестру уведомлений собственников.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Собственник вправе участвовать в общем собрании как лично, так и через своего представителя, которому выдается доверенность, оформленная в установленном порядке с указанием
- имени или наименования собственника и представителя,
- их места жительства или места нахождения,
- паспортных данных для граждан.
Доверенность от юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного уполномоченного лица.
! Доверенности граждан должны быть удостоверены нотариально либо могут быть удостоверены местным ЖЭУ (директором ООО «Управляющая компания «Вече» )
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам
- реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительства хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
- использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введения ограничений пользования им;
- передачи в пользование общего имущества в многоквартирном доме
принимаются не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В остальных случаях - большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
! Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме.
! Следовательно, если есть многоквартирный дом, где все помещения находятся в муниципальной собственности поселения (района), то также необходимо письменно оформить решение по любому вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
При голосовании засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования.
Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.
! В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
II. Подготовка проведения общих собраний. Типичные ошибки.
Согласно Жилищному кодексу РФ собственники помещений в многоквартирном доме могут организовывать и проводить общие собрания по очной или заочной форме.
Очное собрание - форма проведения общего собрания при котором собственники помещений в многоквартирном доме собираются в ранее назначенный день и время в определенном помещении для совместного присутствия при обсуждении вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Заочное собрание - форма проведения общего собрания при котором собственники помещений в многоквартирном доме, не собираясь вместе, в определенный период времени, установленный организатором собрания, письменно выражают свое решение по вопросам, вынесенным на общее собрание, путем заполнения соответствующего бюллетеня (решения собственника) для голосования и сдачи его заранее установленному лицу (лицам).
Укрупненная сравнительная характеристика обеих форм проведения общих собраний показана в таблице 1.
Таблица 1
Общее собрание собственников, проводимое в очной форме
|
Общее собрание собственников, проводимое в заочной форме
|
• собственники имеют возможность открыто обсуждать выносимые на собрание вопросы, высказывать и обмениваться своим мнением непосредственно в ходе обсуждения вопросов на собрании;
|
• собственники «разрознены» при обсуждении и принятии решения;
|
• практически всегда возникает проблема явки (наличие кворума собрания) в силу того, что собственники могут быть заняты личными делами (сады, дачи, огороды, футбол, интересный сериал по телевизору, желание отдохнуть после работы и т.п.);
|
• собственник имеет возможность принять решение (заполнить соответствующий бланк) с минимальным ущербом для своих личных дел;
|
• собственники должны в очень короткое время (как правило не более 1-2 часов) принимать решения;
|
• возможность в течение нескольких дней (не торопясь) принять решение по вопросам общего собрания, имея дополнительно возможность проконсультироваться;
|
• собственники могут непосредственно убедится в явке других собственников на собрание и, соответственно, в легитимности общего собрания.
|
• всегда присутствует риск того, что некоторые собственники, узнав о результатах заочного собрания, будут оспаривать (или ставить под сомнение) принятые решения, особенно это будет иметь место в случае, если решение конкретных собственников будет отличаться от общего решения собрания, проведенного в заочной форме.
|
! Соответственно, в многоквартирных домах, где больше 10-20 помещений оптимальным является проведения общих собраний в заочной форме голосования.
Этот совет распространяется и по отношению к домам, где собственники помещений «не привыкли» решать вопросы сообща и провести полноценное собрание изначально не представляется возможным в виду не желания слушать друг друга либо неприязненных соседских отношений.
На основе анализа всех состоявшихся и не состоявшихся общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах можно выявить характерные (часто повторяющиеся) ошибки и нарушения, допускаемые инициаторами собраний в период:
• подготовки общего собрания;
• проведения общего собрания;
• после проведения общего собрания.
Ошибки, допускаемые при подготовке общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Формальный подход при подготовке общего собрания
Формальное отношение к подготовке общего собрания уже «сгубило» не одно собрание. Инициаторы собрания, которые не уделяют должного внимания вопросу подготовки и тщательной проработки всех деталей общего собрания, обречены на неудачу или рискуют быть не поддержанными другими собственниками помещений в многоквартирном доме. Общее собрание необходимо расценивать как режиссерскую постановку в которой и зрители, и действующие лица сливаются.
2. Отсутствие полномочий на проведение собрания у инициатора
В соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ инициатором проведения общего собрания может быть только один из собственников помещений (или группа собственников) в многоквартирном доме. В сложившейся практике проведения общих собраний имеют место случаи, когда инициатором проведения общего собрания выступают отнюдь не собственники помещений, к примеру, лица, занимающие помещения по договору социального найма. Тогда как собственниками муниципальных помещений являются органы местного самоуправления поселений (муниципальный район в отдельных случаях).
|
