Кнут и пряник ЖКХ Какие штрафы и скидки по квартплате ждут граждан
Примерно у половины должников ЖКХ нет денег на квартплату, остальные не платят из принципиальных соображений. Для борьбы с этими принципами депутаты готовят новый закон, который удвоит штрафы за просрочку коммунальных платежей и предоставит скидку аккуратным плательщикам.
ЕКАТЕРИНА АЛИКИНА
В этом году в одном из подмосковных городов состоялось любопытное судебное разбирательство. Управляющая компания подала в суд на собственника пентхауса, который задолжал около 700 тыс. руб. за коммунальные услуги. Началось все с того, что владелец жилья обнаружил в расчетах тарифов управляющих ошибки и указал на них. Однако УК продолжала слать жильцу платежки, которые тот считал неверными и потому не оплачивал. Дело дошло до суда. Позиция собственника квартиры в процессе была подтверждена расчетами профильных специалистов. К участию в процессе был привлечен и юрист, чья специализация — тарифное ценообразование. Однако суд выиграла управляющая компания. Сейчас владелец пентхауса ищет покупателей на недвижимость, слишком дорого ему обходящуюся.
По словам экспертов, этот случай весьма показателен. Платежеспособные собственники сейчас составляют примерно половину общего числа должников ЖКУ (всего в России за квартиру ежегодно недоплачивают около 126 млрд руб.). Неплательщиками они становятся не потому, что им лень идти в банк, неудобно платить или трудно перевести деньги управляющей компании.
Сегодня граждане имеют возможность оплачивать ЖКУ разными способами. Традиционный — наличными через банк или "Почту России". При этом взимается комиссия 1-3%. Заплатить за ЖКУ можно и через банкомат, в этом случае сумма списывается со счета с комиссией от 0,5%. Можно заплатить наличными через терминал с комиссией 3-5% в зависимости от суммы платежа. Без комиссии можно оплатить ЖКУ через интернет-банк. Однако у некоторых банков комиссия есть, хотя и не превышает 1%. Можно воспользоваться системами электронных платежей WebMoney, "Яндекс.Деньги" и др. Комиссия немного выше, чем при использовании онлайн-банкинга, и зависит от типа сервиса и его взаимоотношений с организациями ЖКХ. Жители крупных городов могут оплатить ЖКХ на сайте госуслуг. Портал процентов не берет, однако комиссию может установить банк или поставщик услуг.
"Неоплата становится формой протеста — несогласия с высокими тарифами управляющей компании на охрану, уборку, эксплуатацию современных инженерных систем,— рассказывает адвокат Станислав Бутин.— Заниматься сменой УК, которая была организована застройщиком еще на этапе окончания строительства, в таких случаях интересно слишком малому количеству собственников элитного жилья. А нанимать юриста для подачи иска об уменьшении квартплаты, ждать рассмотрения дела в двух-трех инстанциях или разбираться в тарифах и основаниях для формирования цены самостоятельно затруднительно. Самым простым в таких случаях становится именно неоплата счетов".
Именно для таких "протестантов" депутаты Госдумы готовятся принять поправки к Жилищному кодексу РФ. В законопроекте "для улучшения платежной дисциплины" граждан, а также для "повышения взаимной ответственности всех участников отношений" предлагается вдвое увеличить штрафы за несвоевременную оплату услуг ЖКХ. Сейчас пени за просрочку платежа составляют 1/300 ставки рефинансирования за каждый день, а по новому документу — 1/170 ставки.
Председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская считает документ спорным. Помимо комитета по жилищной политике и ЖКХ в разработке поправок участвовал комитет по энергетике. Получилось два варианта законопроекта, и в некоторых деталях они не сошлись. "Отличие хотя бы в том, что мы настаиваем, чтобы пени не вводились с первого дня просрочки,— рассказывает Хованская.— В нашем законопроекте они будут начисляться с 91-го дня. Ведь у человека могут возникнуть самые разные обстоятельства: он может заболеть, срочно быть отправлен в командировку и т. д. Если его некому заменить, зачем делать его нарушителем с первого же дня?" По словам депутата, в ближайшее время комитеты начнут согласовывать детали, уже создана рабочая группа.
Законопроектом предусмотрен не только кнут, но и пряник. "Мне кажется, одними штрафами людей платить не заставишь,— говорит ведущий юрисконсульт направления "Городское хозяйство" Института экономики города Дмитрий Гордеев.— Должна проводиться индивидуальная работа. Стоит разобраться, почему каждый из граждан не платит". Законопроект предоставляет управляющим компаниям право давать скидки добросовестным потребителям. Гордеев предполагает, что размер скидки будет колебаться в пределах 5-10%. Если она составит меньше 5%, будет не очень интересно платить заранее. Если же скидка превысит 10%, это будет негативно отражаться на ресурсниках. "Думаю, что не более 10-20% потребителей будут платить заранее. В муниципалитетах РФ большинство людей живет впритык, от зарплаты до зарплаты. Но в отличие от пеней это хорошая мера экономического стимулирования оплаты",— уверен Гордеев.
Что же касается штрафов, как отмечают юристы, пока непонятен механизм взыскания задолженности с неплательщиков. Если не удается получить с них плату за квартиру, то где гарантия, что удастся собрать штрафы и пени? "Простых в исполнении механизмов взыскания задолженности по платежам ЖКУ пока не появилось,— говорит Станислав Бутин.— То есть для взыскания задолженностей и пени управляющим компаниям придется обращаться в суд. А в суде в настоящий момент действует установка на уменьшение (часто в несколько раз) начисленных пеней и штрафов. Кроме того, для подобной работы в штате управляющей компании должен появиться юротдел. Сомневаюсь, что в средней руки УК, в управлении которой находится три-семь многоквартирных домов, юротдел хотя бы окупит затраты на свое существование. Проще будет пользоваться услугами коллекторов. Но будет ли им интересна эта работа, зависит от объемов задолженности, передаваемой для взыскания, и перспектив ее взыскания".
Вместе с тем документ предусматривает ужесточение ответственности управляющих компаний за оказание некачественных услуг или некорректный расчет платежа. Если услуги оказались ненадлежащего качества, УК будет обязана выплатить потребителю 30% полученной от него платы. Если же платеж был рассчитан неверно, УК вернет жильцам 15% суммы, указанной в платежке. "Сейчас стоит задача по переводу ЖКХ на рыночные рельсы, поэтому этот процесс и носит двусторонний характер,— говорит экс-председатель Москомэкспертизы, глава города Химки Олег Шахов.— Для жильцов ужесточается ответственность за квартплату, но и УК должны отвечать за качество оказываемых услуг. Поскольку управление жилыми домами — это социально значимый процесс, то и санкции, которые сейчас хотят применить к УК, носят довольно жесткий характер. Этот процесс приведет к появлению профессиональных управляющих компаний и консолидации на рынке услуг ЖКХ". Однако, по словам Бутина, в законопроекте есть ограничения на максимальный размер штрафа для управляющей компании. Он не может превышать половины среднемесячного платежа, рассчитанного за последние полгода.
Капремонт в кредит
Немало копий сломано вокруг темы переноса ответственности за капремонт домов на граждан. Власти активно убеждали граждан, что платежки вырастут незначительно. И вот теперь депутаты готовят документ, в котором будет регламентировано кредитование капремонта многоквартирных домов. Очевидно, обнаружилось, что без этого механизма вся система просто не будет работать. "Нам нужно договориться с правительством, Центробанком, должна быть создана специальная программа. Думаю, что кредитовать жильцов нужно будет на длительный срок (например, от одного ремонта до другого) и на приемлемых условиях. Иначе наши граждане не потянут эту систему",— уверена Галина Хованская. По ее словам есть вероятность, что документ будет внесен в Думу уже в эту осеннюю сессию.
"Идея капремонта в кредит позволит не доводить дома до плачевного состояния и планировать эту деятельность исходя из текущих потребностей жильцов, а не заранее установленных сроков,— уверен Олег Шахов.— Природные явления или качество строительства могут привести к тому, что ремонт надо сделать раньше. УК обладают понятным и прогнозируемым денежным потоком, есть дотации со стороны государства. Это можно сравнить с кредитованием бизнеса, когда понятно, откуда берутся средства и в каком количестве. Под эти средства банки могут давать кредиты при понимании того, что сами УК никуда не денутся и будут выплачивать кредит в соответствии с планом. Поскольку у руководителей УК есть персональная ответственность, это будет одной из гарантий отношений с банками".
По словам Дмитрия Гордеева, такую схему ремонта многоквартирных домов давно использует весь цивилизованный мир. "Люди накапливают сумму для первоначального взноса (максимум 20%) и берут на оставшуюся сумму ремонта кредит,— говорит он.— Плюс государство может дать им безвозвратный грант в размере 10-20%. Для этого нужно немного: для начала создать в каждом регионе гарантийное агентство, чтобы домам, которые внушают доверие, давать поручительства. Кредит может взять товарищество собственников жилья, жилищно-строительный кооператив или управляющая организация. Если государство будет давать поручительство, например, в размере 70% суммы капремонта, то и банк сможет снизить процент, поскольку у него падают риски".
На волне обсуждения этой темы Банк Москвы уже разработал и утвердил типовой кредитный продукт для финансирования капремонта товариществам собственников жилья (ТСЖ) и жилищным кооперативам (ЖК). Подобные кредиты банк планирует выдавать как на комплексный капитальный ремонт, так и на отдельные виды работ. Сумма кредита может составлять от 300 тыс. до 5 млн руб. под 13-15% годовых на срок от полугода до трех лет. При оформлении такого кредита залога и поручительств не требуется. Однако банк при принятии решения будет все же обращать внимание на срок существования ТСЖ/ЖК: он должен будет составлять не менее пяти лет. При этом у дома должна быть высокая платежная дисциплина: собираемость платы за ЖКХ должна быть не менее 90%.
МАКСИМ БУЙЛОВ, РЕДАКТОР ОТДЕЛА
В некоторых вопросах я довольно консервативен. Например, платить за квартиру привык в отделениях Сбербанка. То есть мне известно про всякие новомодные способы оплаты, которые Сбербанк активно продвигает,— "Сбербанк Онлайн", специальное приложение для смартфона, пластиковая карточка, "Автоплатеж". Но мне они все не нравятся.
Дело не в том, что любой форум пестрит историями, как та или иная из перечисленных выше услуг тормозит, не туда отправляет деньги или как-то по-другому напрягает пользователей. Просто мне все эти способы не нравятся. Мне даже не жалко заплатить комиссию и нетрудно постоять в очереди. Тем более что теперь в ней можно не стоять, а сидеть, да и времени это особо не отнимает. В общем, уже много лет подряд каждый месяц я от руки заполняю платежки и иду их оплачивать в ближайшее отделение Сбербанка.
И вот три месяца назад эта рутинная процедура перестала быть столь монотонной. Привычно подойдя к операционистке, я протянул ей квитанции, но дама даже не стала их рассматривать. Она решительно заявила мне, что Сбербанк больше не принимает платежи за услуги ЖКХ наличными. При этом она ни в малейшей степени не была груба со мной, наоборот, даже сочувствовала моей проблеме и предложила немедленно выпустить карточку, помочь в борьбе с терминалом оплаты или дать подробнейшие инструкции, как заплатить за квартиру через интернет. Но принимать у меня наличные она была категорически не готова. Я же по-прежнему был не готов отказаться от многолетней привычки платить за квартиру через Сберкассу.
Забрав платежки, я первым делом позвонил в пресс-службу, чтобы получить официальный комментарий к сенсационному материалу о том, как Сбербанк прекратил принимать наличные в оплату услуг ЖКХ. Там мой вопрос вызвал удивление, поскольку до моего звонка они ничего не слышали о подобных новшествах.
Немного позже не менее твердо, чем операционистка, сотрудники пресс-службы заявили мне, что никаких распоряжений насчет отказа от приема платежей наличными в банке не было. В доказательство мне готовы были предоставить комментарий от одного из топ-менеджеров банка. Впрочем, о том, что сенсационный материал не удался, я к тому времени уже знал: мне удалось заплатить наличными за квартиру в другом отделении. Тем не менее, говорят, скандал дошел аж до руководства Московского Сбербанка. По крайней мере, мне позвонили из управления контроля качества обслуживания и долго допытывались, была ли операционистка со мной вежлива и предложила ли она мне все возможные альтернативы, от карточки до "Автоплатежа".
Инцидент был исчерпан. И когда два месяца назад я пошел платить за квартиру, подвоха не ожидал. Тем неожиданнее было заявление операционистки, что сейчас-то оплатить наличными еще, может, и получится, но через месяц уже наверняка за ЖКХ можно будет рассчитаться только по карточке или другим безналичным способом. В этот раз я позвонил в пресс-службу Сбербанка без особенного ожидания сенсации, а там встретили мой звонок без какого-либо напряжения. И действительно, официальная позиция с прошлого раза не изменилась.
В сентябре я услышал новую версию, почему мне надо переходить на более передовые формы оплаты ЖКХ: сейчас Московский Сбербанк объединяется со Среднерусским и возможны сбои в программном обеспечении, так что мой платеж наличными может уйти в непредсказуемом направлении. Другое дело, если я заплачу, например, карточкой.
Теперь я с нетерпением жду октябрьской версии необходимости отказа от наличных. А в том, что она будет, у меня нет ни малейших сомнений. Как рассказала одна знакомая, в Сбербанке сейчас идет борьба за повышение процента оплаты услуг ЖКХ через всевозможные удаленные устройства и, соответственно, снижение процента оплаты наличными. От этого якобы зависят премии операционисток, которые теперь всеми правдами и неправдами убеждают клиентов становиться современнее. Интересно, они сами понимают, что, как только подключат к "Сбербанку Онлайн" последнюю пенсионерку, в их услугах нужда автоматически отпадет. Как говорится, двое играли, кто дальше высунется из окна, и внезапно один выиграл.
Вечерняя Москва 06.10.2014
Хрущевке нарастили этажей. Уникальная стройка позволит увеличить имеющиеся в старом доме квартиры и получить новые.
6 октября корреспондент «ВМ» отправился осматривать уникальную стройку — жильцы хрущевки по улице Мишина без отселения надстраивают дом. Он станет выше на четыре этажа и намного комфортнее.
Жильцы пятиэтажек несносимых серий могут существенно улучшить качество жилья, если сами решатся на реконструкцию здания.
РАЗМЕР ИМЕЕТ ЗНАЧЕНИЕ
Двухкомнатная квартира в типовой кирпичной хрущевке выросла и обзавелась кабинетом и столовой.
— Кухня у нас небольшая, но это нестрашно, потому что теперь есть столовая, — говорит бывший конструктор и жилец дома № 32 по улице Мишина пенсионерка Елена Струпишина.
Хозяйка с гордостью указывает в сторону эркера со свежими стеклопакетами.
— А тут у меня будет кабинет, вот компьютерный стол и шкаф для книг, недавно купила, — поясняет Елена Струпишина.
Еще совсем недавно такие понятия, как столовая или кабинет, казались несовместимыми со словом «хрущевка», теперь же многое может измениться. Главный идеолог реновации дома — Гарри Куренков, бывший океанолог, а еще — руководитель товарищества собственников жилья «Мишина-32».
— По новому Жилищному кодексу владельцы квартир имеют право самостоятельно производить реконструкцию, — рассказывает Гарри Куренков. — Мы решили воспользоваться этой возможностью: надстроить сверху наших пяти этажей еще четыре, а заодно и расширить уже существующие квартиры.
За строительными лесами уже угадывается силуэт обновленной многоэтажки. Желтого и бежевого цвета облицовочные плиты прикрывают слои утеплителя, кое-где их еще не повесили, но в целом дом походит больше на элитные высотки по соседству, чем на продукт советского типового строительства середины пятидесятых.
В соответствии с Жилищным кодексом России капитальный ремонт здания — забота самих жильцов. Чтобы «заработать» денег на такой ремонт, можно продать «нарощенные» верхние этажи, а выручку от квартир потратить на замену коммуникаций, электропроводки и канализации. Впрочем, «мишинская» стройка — некоммерческая, все новые квартиры были выкуплены по принципу паевого кооператива самими жильцами. Те из них, кто успел подписать договор до старта строительства, заплатили в среднем от 80 до 100 тысяч за квадратный метр нового жилья. А в этом же районе средняя стоимость квадрата — около 250 тысяч рублей за метр, то есть выше, чем вдвое.
СТАКАН ДЛЯ ВСЕХ
Теперь смельчаки, которые решились принять участие в эксперименте, получат дополнительные квартиры. В зависимости от размера взноса это будут одно-, двух или трехкомнатные апартаменты. Те же, кто не пожелал участвовать в строительстве, бесплатно увеличат площадь имеющейся квартиры. Дело в том, что, по технологии реновации, дополнительные верхние этажи опираются не на существующие конструкции здания, а на внешний каркас и вторые стены, которыми, как стаканом, накрывают уже существующий дом.
Зазор между старыми внутренними стенами и внешними становится нишей, которую можно объединить с квартирой, прорубив на месте окон арочный проем. В среднем это около пяти метров прибавки жилой площади для каждой из комнат, а в случае эркера (на которых держатся верхние этажи, их наличие продиктовано конструктивными особенностями здания) — и того больше.
— На самом деле так давным-давно делают в Германии, где после вывода советских войск осталось немало «советского» жилья, но в Москве до последнего времени опыта подобной реконструкции не было, — рассказывает Гарри Куренков.
Как пояснил Гарри Куренков, для Москвы опыт такого строительства в новинку.
— До нас таким образом удалось перестроить лишь одну пятиэтажку на Химкинском бульваре, но мы единственные, кто сумел реализовать проект без отселения жильцов, — говорит он.
Несмотря на то что решение об экспериментальном строительстве жителями дома было принято на общем собрании двумя третями голосов еще в 2006 году (стопроцентное согласие необходимо только при сокращении площади, а в данном случае площадь должна была только вырасти), начать перестройку удалось лишь полтора года назад, после смены городского правительства.
— Несмотря на разрешение на такую модернизацию, подписанное лично Юрием Лужковым, долгое время у нас не было никакой поддержки, мы собирали бесконечные справки, чтобы получить все необходимые согласования, но сдвинуться с мертвой точки получилось только тогда, когда нами заинтересовался Департамент градостроительной политики города, — рассказывают представители жилищного товарищества.
Департамент помог с оформлением бумаг и взял на себя общий контроль за разработкой строительного проекта.
ИСКУССТВО ПЕРЕГОВОРОВ
Серьезных осложнений во время строительства не возникло, кроме одного: для того чтобы все-таки начать стройку, пришлось договариваться с жителями.
— Мы поставили себе задачу подписать отдельный договор с каждым из жильцов, чтобы они заранее знали, какие работы когда нами будут производиться, и успели подготовить свои квартиры к перестройке. Мы потребовали от строителей работать строго по утвержденному графику, и сразу скажу, что не каждая компания готова решиться на такие условия, — говорит Гарри Куренков.
Подрядчику пришлось гарантировать не только соблюдение сроков, но и минимизацию шумов, своевременный вывоз мусора с площадки.
— Полтора года жить на стройке не так уж и просто, — признается пенсионерка Елена Струпишина и жалуется на пыль. — Протирать мебель приходится по нескольку раз в день. Но ведь сама согласилась потерпеть...
Ее сосед Сергей Лабазов, бывший военный, рассказывает, что большинство «скептиков», особенно из числа стариков, удалось переубедить совсем недавно: — Поначалу было много недовольных, жаловались на стук, шум техники, как только увидели лифт, новые помещения, сменили гнев на милость. До нового года в реконструированном доме появятся дополнительные 30 квартир общей площадью более двух тысяч квадратных метров. После завершения реконструкции с надстройкой жилого дома планируется произвести строительство подземного гаража-стоянки для автомобилей, а также благоустройство и озеленение двора. На кровле гаража-стоянки проведут озеленение и устроят площадки для детей и отдыха взрослых.
Насколько практика реконструкции хрущевок окажется успешной в будущем, пока говорить слишком рано. Впрочем, уже можно констатировать, что подобной реновации может быть подвергнут не каждый дом. Ограничения связаны в первую очередь с особенностями грунта, на котором стоит постройка, и состоянием несущих конструкций здания, которые должны иметь известный запас прочности.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Владимир Волохов, главный инженер ООО СК «Реестр», руководитель строительства:
- Снести дом и построить заново с инженерной точки зрения проще, но если мы решаемся на снос, то жильцов нужно расселять, что, как правило, становится серьезной проблемой. Без сноса нет необходимости в расселении. К заселению почти готовы комнаты шестого и седьмого этажей. Потолки тут заметно выше, некоторые квартиры имеют индивидуальную планировку.
Алексей Кротов, почетный строитель Москвы, глава собственной архитектурной мастерской:
- Комплексная реконструкция пятиэтажного жилого фонда должна быть главной задачей: фонд уже устарел, дважды не проводился капитальный ремонт, строился он в течение 10 лет, и в течение 10 лет он будет выходить из строя. Дело в том, что масштабы застройки пятиэтажек очень значительны — 250 миллионов квадратных метров. У нас в Москве три типа домов несносимых серий, I-510, I-511 и I-515. Для всех этих серий подходит решение, реализованное нами на Химкинском бульваре. Чтобы реконструировать дома как положено, необходимо отселение. На Химкинском бульваре мы фактически избавились от старого жилого фонда и получили совершенно новый жилой фонд, дав ему жизни еще на 100 лет. Перед началом реконструкции жители были отселены в застраиваемый в тот период 83-й квартал Хорошево-Мневников.
Борис Фролов, президент Ассоциации инвесторов Москвы:
- Реконструкция пятиэтажек несносимых серий в Москве не просто востребована, она требуется немедленно. Считаю, что этому вопросу необходимо уделять огромное внимание. У нас очень много домов несносимых серий, в которых люди фактически живут в прошлом веке. Проще всего — на свободном месте построить новый дом, сложнее — работать над исторической территорией Москвы. Я считаю, этим надо заниматься, весь мир так делает. Строительные комплексы крупнейших столиц мира на 80 процентов занимаются реализацией существующего фонда, как жилого, так и нежилого. А у нас считается, что строители должны только строить что-то новое. Нужно также заниматься реновацией кварталов сложившейся застройки: Старая Москва еще ни одного квартала не сделала, зато реновацией уже сейчас активно занимаются в Щербинке.
Екатерина Трейн, директор Департамента розничной группы ПСН:
- Востребованность таких проектов зависит от цены, она должна быть достаточно привлекательной для клиентов. Их неоднократно пытались реализовать, самый популярный вариант — пристроить верхний этаж к пятиэтажкам, это вариант мансардный. Однако по факту один-два дома надстраивали, но так как их приходилось продавать ниже рыночной цены, то дальше пилотных проектов дело не шло. В спальных районах это экономически нецелесообразно. Под более масштабные проекты (надстройка двух и более этажей) инвесторы, безусловно, найдутся, но процесс согласования будет намного сложнее, чем в случае с надстройкой мансарды. Здесь надо просчитывать экономику: желающие грамотно и красиво спроектировать и построить всегда найдутся, инвесторов, если это будет выгодно, также несложно будет найти.
Александр Самодуров, директор компании NAI BECAR APARTMENTS:
- Сейчас есть технологии, которые позволяют за счет металлоконструкций увеличивать площадь дома. В результате получается выгодная ситуация и для жильцов, и для инвесторов. Во-первых, в большинстве случаев можно проводить работы даже без отселения; во-вторых, можно увеличивать этажность. Инвестор продает добавленные этажи, от этого получает прибыль. При этом получается дополнительная прибыль дома, которая идет жильцам. С моей точки зрения, это абсолютно выигрышная ситуация для всех, в том числе для города, потому что это не точечная застройка, нет необходимости выделять под это строительство большие земельные участки. Востребованность квартир в таких надстроенных этажах будет меньшей, чем в новостройках, но по большому счету на московском рынке все определяется ценой: если она адекватная, квартиру купят.
Наталья Кац, директор по маркетингу ГК «Миэль»:
- Целесообразность надстройки домов несносимых серий в первую очередь это зависит от района, в котором они расположены такие. В каждом случае должен быть разработан индивидуальный подход. Реконструкция дома без отселения жильцов очень долгий процесс. Работы могут вестись только в определенные часы, и, как следствие, стоимость работ весьма высока. В частности, работы по адресу ул.Мишина, 32 длятся почти 10 лет. На сегодняшний день инвесторы не слишком заинтересованы в подобных проектах. Для них предпочтительнее сначала расселить дом, а уже затем реконструировать здание, или снести его и построить новое. Такие проекты уже реализовывались в Москве. Пилотным, но очевидно неудачным проектом стала реконструкция дома №4 в 4-м Новоподмосковном переулке (район Войковский) в 90-х годах. Тогда утеплялся фасад и надстраивался этаж. Сейчас состояние этого дома доказывает, что половинчатые меры неэффективны. Также распространена практика надстройки мансард без отселения. В проекте обычно принимают участие сами жители и инвесторы. Подобные проекты были реализованы на Саввинской, Фрунзенской, Котельнической набережных. Также подобный дом есть на ул.Маршала Новикова (ст.м.Щукинская). Здесь речь идет о сталинских домах 50-х годов, в которых были отремонтированы подъезды, произведена замена лифта, надстроена мансарда, отремонтирован фасад.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Проверено. Достраивать можно
6 октября в Департаменте градостроительной политики сообщили, что проект модернизации четырехэтажного здания № 32 по улице Мишина имеет огромный потенциал.
Проект играет важную социальную роль, так как жильцы дома не покидают привычный им район проживания, и тем самым не нарушаются уже устоявшиеся связи, а также сохраняется привязка к детским садам, школам и поликлиникам, — подчеркнул глава Департамента градостроительной политики Сергей Левкин. — Кроме того, с градостроительной точки зрения происходит разуплотнение существующей жилой застройки, поскольку площадь проживания жителей увеличивается, но не плотность.
На сайте департамента (www.dgp.mos.ru. — «ВМ») опубликованы «Методические рекомендации о порядке разработки проектной документации и оформления земельно-имущественных отношений проектов реконструкции с надстройкой» — с ними могут ознакомиться те москвичи, которые желают последовать примеру жителей с улицы Мишина, сказал Сергей Левкин.
Чтобы модернизация стала реальностью, жители обратились в департамент. Тогда и было принято решение о сопровождении проекта. Объект «Мишина-32» включили в показатели Государственной программы города Москвы «Жилище» в качестве пилотного проекта, а также департамент постоянно осуществлял общую координацию работ на стадиях проектирования и согласования проектной документации.
Пришлось оказать помощь и в вопросах земельно-имущественных отношений, а именно — провести межевание участка, повторное межевание, поставить его на кадастровый учет, получить разрешение на строительство.
Как пояснили в департаменте, модернизируемая четырехэтажная хрущевка расположена в микрорайоне с плотной сложившейся застройкой. Вокруг нее возведены в разное время 5–17-этажные дома. Документацией предусматривается надстройка новых этажей на несущих пилонах — это позволит исключить дополнительную нагрузку на существующие конструкции дома. В проекте также решены задачи по улучшению жилищных условий в каждой квартире за счет утепления фасадов, увеличения площади путем пристройки летних помещений, дополнительных помещений и проведения капитального ремонта дома с заменой его инженерных коммуникаций. После реализации проекта в реконструированном доме появятся дополнительные 30 квартир! На объекте укреплен существующий фундамент с помощью буронабивных свай, на которых размещаются опоры для надстраиваемых этажей.
Вместе с опорами появятся пристраиваемые лоджии, эркеры, лифтовые шахты. Отличительная особенность проекта в том, что жильцы дома получают дополнительные квадратные метры жилой площади по себестоимости работ, а это значительно ниже рыночной стоимости квартир. После завершения реконструкции с надстройкой жилого дома планируется произвести строительство подземного гаража-стоянки для легковых автомобилей.
Европейцы при модернизации учитывают энергоэффективность здания
Модернизацию устаревшего жилищного фонда проводят и за границей. Так, в Восточной Европе многие аналоги советских хрущевок уже превратились в комфортные дома.
Правда, методы у них несколько иные. В чешской столице процесс реконструкции ветхого жилого фонда за редким исключением производится на деньги частных инвесторов. Покупается старый дом, затем новые хозяева проходят цепь согласований, основная цель которых — жесткий контроль за тем, чтобы после переделки строение сохранило исторический облик и соответствовало духу старой Праги.
Мастера заново отделывают фасады, меняют окна и двери, ставят лифты (там, где их нет), предусматривают пандусы для инвалидов. Замене также подвергаются вся сантехника, электропроводка, отопительные системы. При этом самым важным условием считается применение в обновленном доме современных энергосберегающих технологий. Здесь чехи — так же как и немцы, австрийцы, британцы — добились больших успехов.
Делается все, чтобы сберечь тепло и максимально сократить потребление газа, электричества. Применяются новые теплоизоляционные материалы при отделке стен и фасадов, устанавливаются индивидуальные газовые котлы в каждой квартире, сенсорные датчики, отключающие свет в помещениях, если там никого нет. По завершении такой реконструкции квартиры выставляются на продажу. А цены зависят от близости к центру, престижности района, качества ремонта и площади жилья. В среднем стоимость квадратного метра в Праге ниже московской примерно вдвое.
И еще одна любопытная деталь: местные жители утверждают, что из тех нескольких тысяч домов, которые составляют историческую и культурную ценность и находятся под охраной государства, ни одно здание не похоже на другое.
Эксперты: реновация и надстройка домов несносимых серий не только возможна, в некоторых случаях она необходима
Алексей Кротов, почетный строитель Москвы, глава собственной архитектурной мастерской:
- Комплексная реконструкция пятиэтажного жилого фонда должна быть главной задачей: фонд уже устарел, дважды не проводился капитальный ремонт, строился он в течение 10 лет, и в течение 10 лет он будет выходить из строя. Дело в том, что масштабы застройки пятиэтажек очень значительны — 250 миллионов квадратных метров. У нас в Москве три типа домов несносимых серий, I-510, I-511 и I-515.
Для всех этих серий подходит решение, реализованное нами на Химкинском бульваре. Чтобы реконструировать дома как положено, необходимо отселение. На Химкинском бульваре мы фактически избавились от старого жилого фонда и получили совершенно новый жилой фонд, дав ему жизни еще на 100 лет. Перед началом реконструкции жители были отселены в застраиваемый в тот период 83-й квартал Хорошево-Мневников.
Борис Фролов, президент ассоциации инвесторов Москвы:
- Реконструкция пятиэтажек несносимых серий в Москве не просто востребована, она требуется немедленно. Считаю, что этому вопросу необходимо уделять огромное внимание. У нас очень много домов несносимых серий, в которых люди фактически живут в прошлом веке. Проще всего — на свободном месте построить новый дом, сложнее — работать над исторической территорией Москвы. Я считаю, этим надо заниматься, весь мир так делает. Строительные комплексы крупнейших столиц мира на 80 процентов занимаются реализацией существующего фонда, как жилого, так и нежилого. А у нас считается, что строители должны только строить что-то новое. Нужно также заниматься реновацией кварталов сложившейся застройки: Старая Москва еще ни одного квартала не сделала, зато реновацией уже сейчас активно занимаются в Щербинке.
Екатерина Тейн, директор Департамента розничных продаж группы ПСН:
- Востребованность таких проектов зависит от цены, она должна быть достаточно привлекательной для клиентов. Их неоднократно пытались реализовать, самый популярный вариант — пристроить верхний этаж к пятиэтажкам, это вариант мансардный. Однако по факту один-два дома надстраивали, но так как их приходилось продавать ниже рыночной цены, то дальше пилотных проектов дело не шло. В спальных районах это экономически нецелесообразно. Под более масштабные проекты (надстройка двух и более этажей) инвесторы, безусловно, найдутся, но процесс согласования будет намного сложнее, чем в случае с надстройкой мансарды. Здесь надо просчитывать экономику: желающие грамотно и красиво спроектировать и построить всегда найдутся, инвесторов, если это будет выгодно, также несложно будет найти.
Александр Самодуров, директор компании NAI BECAR APARTMENTS:
- Сейчас есть технологии, которые позволяют за счет металлоконструкций увеличивать площадь дома. В результате получается выгодная ситуация и для жильцов, и для инвесторов. Во-первых, в большинстве случаев можно проводить работы даже без отселения; во-вторых, можно увеличивать этажность. Инвестор продает добавленные этажи, от этого получает прибыль. При этом получается дополнительная прибыль дома, которая идет жильцам. С моей точки зрения, это абсолютно выигрышная ситуация для всех, в том числе для города, потому что это не точечная застройка, нет необходимости выделять под это строительство большие земельные участки. Востребованность квартир в таких надстроенных этажах будет меньшей, чем в новостройках, но по большому счету на московском рынке все определяется ценой: если она адекватная, квартиру купят...
|
