Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты


НазваниеКапитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
страница2/11
ТипДокументы
filling-form.ru > Договоры > Документы
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11

Основными элементами договора строительного подряда являются: предмет, субъекты, его содержание, представляющее собой взаимные права и обязанности субъектов, а также их ответственность.

Предметом договора могут являться, соответственно, реконструкция, капитальный ремонт, выполнение отдельного комплекса работ: переустройства, перепланировки <3>. Однако особенность договора подряда, в т.ч. и строительного подряда, заключается в том, что целью подрядной работы является достижение результата, отделимого от самой работы. Договор подряда заключается по поводу не собственно работ, а работ и их результата. Работа не является самостоятельным предметом договора подряда. Поэтому законодатель исходит из принципа "Нет результата - нет и права на оплату". Договор подряда не может считаться исполненным, если работа выполнена, но результат (хотя бы частичный) не достигнут. Условие о предмете договора строительного подряда определяется в договоре его наименованием (договор подряда на строительство такого-то сооружения, договор подряда на реконструкцию такого-то предприятия и т.п.) <4>. Ввиду этого, говоря о предмете договора, необходимо вести речь и об объекте недвижимости, подлежащем тому или иному виду работ.

--------------------------------

<3> Раскрытию сущности данных понятий посвящены § 1.2 - 1.4 настоящей главы.

<4> См.: Гражданское право: Учебник. Том II / Под ред. д.ю.н., проф. О.Н. Садикова. Контракт; ИНФРА-М, 2007 (автор главы - Ю.В. Романец); Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. д.ю.н., проф. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2004 (автор главы - Н.И. Коваленко).
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В данной норме закона недвижимость рассматривается в широком смысле слова, т.е. как недвижимость вообще. Однако в ГрК РФ (специальном нормативном акте) речь идет о капитальном ремонте и реконструкции объектов капитального строительства, под которыми понимаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Еще более узко объект недвижимости трактуется в ЖК РФ, которым урегулирован порядок переустройства и перепланировки жилых помещений. Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Типы и виды жилых помещений определяются в статье 16 ЖК РФ. К жилым помещениям относятся:

- жилой дом, часть жилого дома (индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании);

- квартира, часть квартиры - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

- комната, т.е. часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16 ЖК РФ).

Как уже отмечалось выше, в зависимости от специфики объекта недвижимости, порядок проведения ремонта и реконструкции может регулироваться не только кодексами, но и специальными законами. Так, согласно ст. 3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ, разновидностью недвижимости являются объекты культурного наследия народов Российской Федерации, которые представляют собой недвижимое имущество со связанными с ним произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшими в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

Конкретными видами объектов культурного наследия выступают памятники, ансамбли и достопримечательные места. Пункт 1 ст. 40 названного Закона предусматривает возможность ремонта памятника, т.е. отдельной постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятников религиозного назначения: церкви, колокольни, часовни, костелы, кирхи, мечети, буддистские храмы, пагоды, синагоги, молельные дома и другие объекты, специально предназначенные для богослужений).

К объектам культурного наследия также относятся: мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; объекты археологического наследия.

Законом также предусмотрена возможность реставрации памятника или ансамбля, представляющего собой четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения (храмовые комплексы, дацаны, монастыри, подворья), в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары), некрополи.

Таким образом, объектами недвижимости при проведении капитального ремонта и реконструкции являются здания, строения, сооружения, в частности, объекты незавершенного строительства, а также памятники и ансамбли, выступающие объектами культурного наследия, а при осуществлении переустройства и перепланировки - жилые помещения: жилые дома, квартиры, комнаты. На практике зачастую один и тот же объект недвижимости может рассматриваться в качестве объекта и для капитального ремонта, и для реконструкции, и для перепланировки (переустройства) (например, многоквартирный жилой дом, являющийся памятником архитектуры).

Так, например, при проведении капитального ремонта здания может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта (подробнее см. приложение N 9 к Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденным Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312).

Четкое представление того, какой именно объект подлежит ремонту, реконструкции или перепланировке (переустройству), позволит правильно применить соответствующие нормы и правила, регулирующие порядок их осуществления, и избежать негативных последствий, связанных с легитимацией результатов указанной деятельности. Так, например, в п. 8 ст. 52 ГрК РФ прямо указано, что в случае обнаружения объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в процессе реконструкции, капитального ремонта лицо, осуществляющее строительство, должно приостановить реконструкцию, капитальный ремонт, известить об обнаружении такого объекта органы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия.

Субъектами договора строительного подряда выступают заказчик и подрядчик. Что касается заказчика, то, исходя из положений ст. 740 ГК РФ, им может быть любое физическое или юридическое лицо, выступающее стороной в договоре строительного подряда, которое:

- во-первых, дает задание на выполнение строительных работ;

- во-вторых, создает необходимые условия для выполнения работ;

- в-третьих, принимает результат этих работ;

- в-четвертых, уплачивает обусловленную цену.

В случае заключения договора на осуществление подрядных строительных работ для государственных или муниципальных нужд в качестве государственных заказчиков могут выступать государственные органы (в том числе органы государственной власти), органы управления государственными внебюджетными фондами, а также казенные учреждения, иные получатели средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации при размещении заказов на выполнение подрядных работ за счет бюджетных средств и внебюджетных источников финансирования. Муниципальными заказчиками могут выступать органы местного самоуправления, а также иные получатели средств местных бюджетов при размещении заказов на выполнение подрядных работ за счет бюджетных средств и внебюджетных источников финансирования (п. 2, 3 ст. 764 ГК РФ).

Однако, ввиду того что финансирование строительства за счет государственных капиталовложений резко сократилось, основными заказчиками все же в настоящее время являются частные организации.

Конкретный круг субъектов договора строительного подряда, а также требования, предъявляемые к ним, предопределяются конкретным видом объекта недвижимости, подлежащего капитальному ремонту, реконструкции, перепланировке (переустройству). Итак, если объектом недвижимости, подлежащим капитальному ремонту или реставрации, выступает объект капитального строительства, то, исходя из смысла ст. 52 ГрК РФ, в качестве заказчика выступает либо непосредственно заказчик, либо застройщик. Законодатель в п. 3 ст. 52 ГрК РФ особо выделяет такого субъекта, как застройщик, который может либо выступать на стороне подрядчика, либо привлекать к выполнению строительных работ третьих лиц.

Такой вывод можно сделать, исходя из положений названного пункта, а также легального определения понятия "застройщик", данного в п. 16 ст. 1 ГрК РФ, под которым понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Застройщику, если им привлекаются на основании договора физическое или юридическое лицо, которое будет непосредственно выполнять работы по реконструкции и капитальному ремонту, как правило, принадлежит роль генерального подрядчика, поскольку, согласно п. 1 ст. 706 ГК РФ, если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае застройщик выступает в роли генерального подрядчика. С согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами (п. 4 ст. 706 ГК РФ).

В приложении N 1 к Методическим рекомендациям от 05.10.1999 N 12 понятия "заказчик" и "застройщик" также рассматриваются как равнозначные - юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором (или само являющееся инвестором, т.е. юридическим или физическим лицом, осуществляющим вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и др. средств в форме инвестиций для достижения коммерческих, социальных, благотворительных или др. целей) осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству. Заказчик заключает в пределах предоставленных ему прав договор подряда на строительство с подрядной организацией (подрядчиком). При этом в документе сделана ссылка, где указано, что в данном нормативном акте заказчик рассматривается как генподрядчик.

Таким образом, понятие "заказчик" достаточно широко и может включать в себя понятие застройщика и других лиц, как это, например, имеет место в Примерном профессиональном кодексе инженеров-строителей МДС 12-6.2000, утвержденном Госстроем РФ 24.02.1999, где в качестве заказчиков перечисляются инвестор, наниматель, генеральный подрядчик, генеральный проектировщик, руководитель работ и т.п.

На стороне подрядчика могут выступать любые физические или юридические лица, которые по заданию заказчика осуществляют работы по реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства в срок, в соответствии с проектно-сметной документацией. Подрядчиками могут быть строительные, строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации, действующие в сфере строительного производства, а также граждане-предприниматели.

Однако в п. 2 ст. 52 ГрК РФ установлены ограничения для субъектов-подрядчиков, обусловленные влиянием работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту на безопасность объектов капитального строительства: если указанные виды работ оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, то такие работы могут выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.

В любом случае лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Обязанностью специалиста является достижение настолько высокого уровня качества, насколько это возможно в конкретных условиях проведения работ и выполнения соответствующего договора, соглашения.

Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика или технического заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика или технического заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов (п. 6 ст. 52 ГрК РФ).

В случае если объектом недвижимости, подлежащим капитальному ремонту или реконструкции, является объект культурного наследия, то в качестве заказчиков могут выступать любые физические и юридические лица, а также органы власти Российской Федерации (в частности, Министерство культуры РФ), субъектов РФ и органы местного самоуправления (анализ ст. 9 - 10, 14, 15 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ). При этом ввиду значимости объектов, подлежащих ремонту, законодатель предъявляет особые требования к подрядчикам, которые должны обладать специальной правоспособностью, т.е. способностью своими действиями создавать для себя права и нести обязанности в тех сферах деятельности, на которые у подрядчика имеется специальное разрешение <5>. Так, в соответствии с пп. 48 п. 1 ст. 12 Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ (в ред. от 02.07.2013) "О лицензировании отдельных видов деятельности" деятельность по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации подлежит обязательному лицензированию, которое осуществляется Министерством культуры РФ.

--------------------------------

<5> Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова. Юрайт-Издат, 2005.
Таким образом, организация (индивидуальный предприниматель), заключающая договор на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в т.ч. реставрационных работ, разработку проектной документации, должна иметь лицензию на данный вид деятельности. При этом важно знать, что срок действия такой лицензии не ограничен.

Для получения лицензии соискатель должен представить в лицензирующий орган заявление о предоставлении лицензии по форме, утвержденной Приказом Министерства культуры РФ от 06.05.2013 N 460; копии учредительных документов юридического лица, засвидетельствованные в нотариальном порядке; копии документов, подтверждающих наличие у соискателя лицензии - юридического лица работников, заключивших с ним трудовые договоры для осуществления деятельности по сохранению объектов по должности в соответствии со штатным расписанием, имеющих профессиональное образование в соответствии с требованиями, установленными соответствующими квалификационными характеристиками, и стаж работы по специальности не менее 3 лет; копии документов, подтверждающих наличие у соискателя лицензии - индивидуального предпринимателя высшего профессионального или среднего профессионального образования по соответствующей специальности, а также его стаж работы по соответствующей специальности; опись прилагаемых документов.

Что касается лицензионных требований и условий при осуществлении деятельности по реставрации объектов культурного наследия, то к ним, в соответствии с п. 4 Постановления Правительства РФ от 19.04.2012 N 349 "О лицензировании деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации", относятся:

1) наличие в штате юридического лица работников, заключивших с ним трудовые договоры для осуществления деятельности по сохранению объектов по должности в соответствии со штатным расписанием, имеющих профессиональное образование в соответствии с требованиями, установленными соответствующими квалификационными характеристиками, и стаж работы по специальности не менее 3 лет;

2) наличие у соискателя лицензии (лицензиата) - индивидуального предпринимателя профессионального образования в соответствии с требованиями, установленными квалификационными характеристиками по должностям работников, осуществляющих деятельность по сохранению объектов, и стаж работы по специальности не менее 3 лет;

3) проведение лицензиатом работ по сохранению объектов в порядке, установленном статьей 45 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", а именно на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ, выданных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия.

К субъектам, осуществляющим переустройство и перепланировку жилых помещений, законодатель не предъявляет специальных требований: как заказчиками, так и подрядчиками в данном случае могут быть физические и юридические лица. Более того, зачастую граждане собственными силами осуществляют работы по переустройству и перепланировке. Однако следует обратить внимание на п. 2 ст. 26 ЖК РФ, по смыслу которого для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в орган, осуществляющий согласование, может обратиться только собственник данного помещения или уполномоченное им лицо. Следовательно, в случае заключения договора подряда на проведение работ по переустройству (перепланировке) заказчиком должен выступать собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо. Кроме того, в силу положения п. 3 ст. 740 ГК РФ, устанавливающего, что в случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила о правах заказчика по договору бытового подряда, согласно которым подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу. Следовательно, в данном случае подрядчиком может выступать не любое физическое лицо, а только зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя. Если же гражданин заключает договор подряда с лицом, не имеющим статуса индивидуального предпринимателя, то на такие отношения не будут распространяться нормы о бытовом подряде, и в частности положения ст. 731, 732, 739 ГК РФ о правах заказчика.

Существенными условиями договора строительного подряда наряду с его предметом являются условия о цене, сроках выполнения работ.

В договоре указывается цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. Цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение. Цена работы может быть определена путем составления сметы, которая приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком.

По взаимному согласию между подрядчиком и заказчиком могут применяться:

- твердая договорная цена - указанная в договоре подряда неизменная сумма на весь период строительства. Договоры на основе твердой договорной цены заключаются при низких темпах инфляции в тех случаях, когда технические и организационные решения по предмету договора достаточно точно определены, а сроки реализации договора небольшие. В твердой договорной цене целесообразно учитывать средства, обеспечивающие компенсацию риска подрядчика, вызываемого инфляционными процессами. Подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов. При существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование - расторжение договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ;

- базисная договорная цена - стоимость предмета договора в уровне цен на определенную дату (например, в уровне цен на дату публикации приглашения к конкурсам, на дату заключения договора, на начало текущего года или др.). В соответствии с условиями договора в ходе строительства в связи с изменением цен и тарифов на применяемые ресурсы рассчитывается скорректированная договорная цена;

- скорректированная договорная цена на дату представления счета за выполненные работы - стоимость выполненных работ по договору, рассчитанная на основе базисной договорной цены и корректирующих показателей, учитывающих текущее изменение цен на материально-технические ресурсы и оплату труда. В договоре весьма целесообразно предусмотреть формулу и порядок корректировки базисной договорной цены в связи с инфляционными процессами. Соглашение о размере цены и ее виде, о методе корректировки базисной цены, а также о распределении договорной цены по основным комплексам работ, частям здания, сооружения договаривающиеся стороны могут отдельно оформить в виде протокола (ведомости) согласования договорной цены или оговорить в соответствующем пункте заключаемого ими договора.

В случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении договорной цены, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором, если заказчик не докажет, что полученная выгода повлияла на качество выполненных работ. В договоре может быть предусмотрено распределение между сторонами полученной экономии от проведения мероприятий, удешевляющих строительство, но не ухудшающих качество работ. В этом случае в договоре должны быть установлены проценты от общей суммы экономии, получаемой подрядчиком и заказчиком. Если указанная экономия получена от внедрения мероприятий подрядчиком, она полностью остается в его распоряжении.

В договоре на субподрядные работы стороны (подрядчик и субподрядчик) могут определять порядок возмещения субподрядчиком стоимости услуг, оказываемых подрядчиком по обеспечению субподрядчика технической документацией, координации работ, приемке от субподрядчика и сдаче заказчику работ, выполненных субподрядчиком, технике безопасности на объекте, обеспечению субподрядчика титульными временными зданиями и сооружениями и др. Конкретный размер стоимости предоставляемых услуг устанавливается договаривающимися сторонами при заключении договора (ст. 709 ГК РФ, п. 3.2.3, 3.2.7 Методических рекомендаций от 05.10.1999 N 12).

В договоре также указывается начальный и конечный сроки выполнения работы. При этом судебная практика исходит из того, что если в договоре строительного подряда отсутствует условие о сроке выполнения работ, то он считается незаключенным - см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127, Определение ВАС РФ от 19.03.2012 N ВАС-2399/12 по делу N А46-3334/2011.

Согласно ст. 740 ГК строительные работы должны выполняться подрядчиком в установленный договором срок. Следовательно, условие о сроке их выполнения является существенным для договора строительного подряда (в отличие от обычного подрядного обязательства) и без его согласования договор считается незаключенным <6>. Срок договора строительного подряда представляет собой период времени, необходимый для осуществления предусмотренных в договоре работ. В графике производства работ должны быть согласованы также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки). Если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором, подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы (ст. 708 ГК РФ). Продолжительность строительства устанавливается заказчиком и подрядчиком при заключении договора в днях, месяцах и годах. В договоре может указываться как период, в течение которого должен быть построен объект, так и предельный срок строительства.

--------------------------------

<6> Гражданское право: Учебник. Том II / Под ред. д.ю.н., проф. О.Н. Садикова. Контракт; ИНФРА-М, 2007 (автор главы - Ю.В. Романец).
Основной обязанностью подрядчика является осуществление работ по капитальному ремонту, реконструкции в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

Техническая документация представляет собой комплект документов, разрабатываемый проектной организацией по договору с заказчиком. Техническая документация включает систему графических, расчетных и текстовых материалов, используемых при строительстве, реконструкции или капитальном ремонте, а также в процессе эксплуатации зданий и сооружений. Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна представить соответствующую документацию.

Однако судебная практика придерживается точки зрения, что отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным - см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.05.2009 N Ф04-2055/2009(3997-А70-38) по делу N А70-6322/2008, Постановление ФАС Поволжского округа от 06.05.2010 по делу N А65-24070/2009.

Подрядчик, обнаруживший в ходе строительных работ не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику. При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в течение десяти дней, если законом или договором строительного подряда не предусмотрен для этого иной срок, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ. Если же подрядчик не сообщил об этом заказчику и не приостановил работы, он лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности, в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.

При этом, исходя из сложившейся судебной практики, дополнительные работы, выполненные подрядчиком по договору с приблизительной ценой, не подлежат оплате, если они не были согласованы с заказчиком или он не был извещен об их проведении - см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.02.2010 по делу N А43-33608/2008, Постановление ФАС Центрального округа от 19.06.2012 по делу N А35-10467/2010.

В то же время суды отмечают, что отсутствие допсоглашения на проведение дополнительных работ не освобождает заказчика от их оплаты, если работы были приняты либо представляют потребительскую ценность для заказчика и он намерен ими воспользоваться - см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.11.2010 по делу N А56-5230/2009, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.09.2013 по делу N А19-2793/2012.

При согласии заказчика на проведение и оплату дополнительных работ подрядчик вправе отказаться от их выполнения лишь в случаях, когда они не входят в сферу профессиональной деятельности подрядчика либо не могут быть выполнены подрядчиком по не зависящим от него причинам.

Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ. Внесение в техническую документацию изменений в большем объеме осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы. Подрядчик вправе требовать пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов, а также возмещения разумных расходов, которые понесены им в связи с установлением и устранением дефектов в технической документации (ст. 743, 744 ГК РФ).

На подрядчика также возлагается обязанность по обеспечению строительных работ материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием, если, конечно, договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение работ в целом или в определенной части осуществляет заказчик. Сторона, в обязанность которой входит обеспечение строительства, несет ответственность за обнаружившуюся невозможность использования предоставленных ею материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ, если не докажет, что невозможность использования возникла по обстоятельствам, за которые отвечает другая сторона.

В целях защиты внутреннего рынка страны от необоснованного применения новых материалов, изделий, конструкций и технологий, от которых зависят надежность, безопасность и долговечность зданий и сооружений, а также создания благоприятных условий для устранения технических барьеров при внедрении в строительстве прогрессивных отечественных и зарубежных достижений Правительством РФ принято Постановление от 27.12.1997 N 1636 "О Правилах подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве", согласно которому новые, в том числе ввозимые из-за рубежа, материалы, изделия, конструкции и технологии, требования к которым не регламентированы действующими строительными нормами и правилами, государственными стандартами, техническими условиями и другими нормативными документами, могут применяться в строительстве (в том числе при реконструкции, расширении, техническом перевооружении и ремонте зданий и сооружений) после подтверждения их пригодности для применения в условиях строительства и эксплуатации объектов на территории Российской Федерации (п. 1).

Пригодность новой продукции подтверждается техническим свидетельством Министерства регионального развития РФ, выданным в соответствии с Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2008 N 292 "Об оформлении технического свидетельства о пригодности новой продукции для применения в строительстве на территории Российской Федерации". Указанное свидетельство является документом, разрешающим применение в строительстве на территории Российской Федерации новой продукции при условии ее соответствия приведенным в свидетельстве требованиям. Техническое свидетельство выдается с учетом обязательных требований строительных, санитарных, пожарных, промышленных, экологических, а также других норм безопасности, утвержденных в соответствии с действующим законодательством (п. 3, 4 Правил подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве).

В случае обнаружившейся невозможности использования предоставленных заказчиком материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ и отказа заказчика от их замены подрядчик вправе отказаться от договора строительного подряда и потребовать от заказчика уплаты цены договора пропорционально выполненной части работ.

Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. При обнаружении отступления от условий договора строительного подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иных их недостатков заказчик обязан немедленно заявить об этом подрядчику, поскольку заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки (ст. 748 ГК РФ).

Одной из основных обязанностей заказчика является приемка работ. Согласно ст. 753 ГК РФ заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке, которую он организует и осуществляет, как правило, за свой счет. В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления. Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.

В случаях, когда это предусмотрено законом или договором строительного подряда либо вытекает из характера работ, выполняемых по договору, приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. В этих случаях приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний.

Данные положения подтверждаются и судебной практикой - см., например, Определение ВАС РФ от 07.06.2011 N ВАС-9163/10 по делу N А09-681/2009.

Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

В пункте договора, регулирующем сдачу-приемку результатов работ, целесообразно указать этапы сдачи-приемки, если они предусмотрены, и порядок взаимодействия сторон на каждом этапе: уведомление о завершении этапа работ, порядок проведения предшествующих приемке испытаний (обследования конструкций, пусконаладочных работ инженерного и технологического оборудования, экологической экспертизы), порядок оформления документов (актов) на сдачу результата работ подрядчиком и приемку его заказчиком, сам порядок приемки и т.п. (п. 3.2.5 Методических рекомендаций от 05.10.1999 N 12).

Следует иметь в виду, что наличие акта приемки работ, подписанного заказчиком, не лишает заказчика права представить суду возражения по объему и стоимости работ, что подтверждается и материалами практики арбитражных судов - см. Определение ВАС РФ от 30.12.2011 N ВАС-17246/11 по делу N А56-87678/2009, Определение ВАС РФ от 24.11.2011 N ВАС-7048/11 по делу N А56-22510/2010.

После приемки результатов работ у заказчика возникает обязанность по оплате выполненных подрядчиком работ в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок либо с согласия заказчика досрочно. При этом подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, которые указаны в законе или договоре подряда.

В соответствии со ст. 747 ГК РФ и корреспондирующими с ней положениями п. 4, 5 ст. 52 ГрК РФ на заказчика или застройщика возлагается ряд обязанностей по подготовке земельного участка для строительства и объекта капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также по передаче лицу, осуществляющему строительство, материалов инженерных изысканий, проектной документации, разрешения на строительство. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства. В случае если при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации извещение о начале таких работ с приложением соответствующих документов.

Согласно ст. 742 ГК РФ, договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски. В договоре следует предусматривать страхование различных строительных рисков: риск случайной гибели или случайного повреждения объекта недвижимости, материала, оборудования и другого имущества, используемого при реконструкции, капитальном ремонте, либо ответственность за причинение при осуществлении указанных видов работ вреда другим лицам. Возмещение затрат подрядчика, связанных со страхованием строительных рисков, производится заказчиком в пределах одного процента от сметной стоимости строительства объекта. Сторона, на которую возлагается обязанность по страхованию, должна предоставить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, предусмотренных договором строительного подряда, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках. При этом страхование не освобождает соответствующую сторону от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая.

Если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены (ст. 750 ГК РФ).

Рекомендуется также включать в договор условия и разделы: о гарантиях качества по сданным работам, имущественной ответственности сторон, охранных мероприятиях, журнале производства работ, строительной площадке, скрытых работах, изменении условий реализации договора, порядке расторжения договора, конфиденциальности, дополнительные условия. В качестве последних в тексте договора рекомендуется указывать, что вся проектно-сметная документация должна иметь штамп и надпись заказчика "К производству работ". Все приложения и дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью договора. Указывается количество подлинных экземпляров, в которых составлен договор. Поскольку много узких и конкретных вопросов выносится в приложения к договору, которых накапливается значительное количество, рекомендуется в одном из разделов договора привести полный перечень документов, прилагаемых к договору, с указанием стороны договора, обеспечивающей формирование каждого из этих документов (либо обеих сторон, если документ фиксирует некоторую их договоренность) (п. 3.2.22 Методических рекомендаций от 05.10.1999 N 12).

В договор строительного подряда может быть также включено условие о гарантиях и поручительствах, которые относятся к способам обеспечения надлежащего исполнения договоров. Включение в договорные отношения поручителей (гарантов), в качестве которых обычно выбираются организации, известные высокой платежеспособностью (банки, страховые организации, государственные и муниципальные органы и др.), повышает ответственность не только между сторонами договора, но и их поручителями (гарантами) и тем самым страхует участников договоров от возможных потерь, вызванных нарушением обязательств партнером. Применение поручительств и гарантий выгодно обеим сторонам договора подряда (см. Методические рекомендации по разработке условий договоров подряда на строительство по гарантиям и поручительствам, утвержденные Протоколом Минстроя РФ от 20.02.1996 N 6).

Определение правовой природы возникновения отношений по реконструкции, капитальному ремонту, переустройству и перепланировке объектов недвижимости, субъектов этих отношений, их взаимных прав и обязанностей позволяет перейти к более подробному рассмотрению сущности каждого из вышеперечисленных видов строительных работ.
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11

Похожие:

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconПерепланировка и переустройство: проблемы и пути решения
В последнее время переустройство и перепланировка жилых помещений происходят сплошь и рядом, как в новых квартирах, так и в квартирах...

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconЗаявление
Вид осуществляемых физическим лицом работ: строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconЗаявление
Вид осуществляемых физическим лицом работ: строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconЗаявление
Вид осуществляемых физическим лицом работ: строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconКарта контроля
Сто нострой 25. 102 – 2013 «Автомобильные дороги. Устройство, реконструкция и капитальный ремонт водопропускных труб. Часть Капитальный...

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconКарта контроля
Сто нострой 25. 99 – 2013 «Автомобильные дороги. Устройство, реконструкция и капитальный ремонт водопропускных труб. Часть Трубы...

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconУтвержден
Об утверждении Административного регламента исполнения Федеральным агентством по недропользованию государственной функции по выдаче...

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconГосударственный реестр саморегулируемых организаций, основанных на...
Осуществляющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconОб утверждении административного регламента по предоставлению муниципальной...
Признать утратившим силу Постановление главы сп «Чиндалей» от 24. 09. 2012 г. №37 «Подготовка и выдача разрешений на строительство,...

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconПредоставления муниципальной услуги «Присвоение, изменение и аннулирование...
Заявителями являются физические и юридические лица собственники объектов недвижимости, органы местного самоуправления, а также органы...

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:


Все бланки и формы на filling-form.ru




При копировании материала укажите ссылку © 2019
контакты
filling-form.ru

Поиск