Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты


НазваниеКапитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
страница11/11
ТипДокументы
filling-form.ru > Договоры > Документы
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11
§ 4.2. Самовольная перепланировка и порядок ее легализации
1. Положения ст. 29 ЖК РФ определяют понятие самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения. Основным критериям признания переустройства (перепланировки), согласно названной норме, является проведение переустройства (перепланировки) жилого помещения:

- при отсутствии решения о согласовании переустройства (перепланировки), выданного органом местного самоуправления, уполномоченным на такое согласование. При этом принятие соответствующим органом решения об отказе в согласовании также должно расцениваться как отсутствие необходимого решения. Таким образом, факт обращения в орган местного самоуправления за согласием еще не является основанием для производства ремонтно-строительных работ, таким основанием является только документ, подтверждающий согласие органа местного самоуправления на осуществление перепланировки (переустройства) жилого помещения;

- с нарушением проекта переустройства (перепланировки). Проект переустройства (перепланировки) является одним из обязательных документов, представляемых в орган местного самоуправления для согласования переустройства (перепланировки) жилого помещения, на основании которого принимается решение о согласовании. Следовательно, выполнение строительно-ремонтных работ по переустройству (перепланировке) жилого помещения с нарушением требований проектной документации в определенной мере означает и выполнение указанных работ без соответствующего согласования. Кроме того, проектная документация разрабатывается с учетом требований санитарно-технических норм и правил, осуществление перепланировки (переустройства) с отступлением от требований проекта может создать угрозу жизни и здоровью граждан. Как правило, данные нарушения устанавливаются в ходе приемки работ приемочной комиссией.

Итак, законодатель исходит из того, что самовольное переустройство (перепланировка) - это противоправное явление, которое влечет за собой установленную законом ответственность для лиц, совершивших данное нарушение. Ответственность за самовольную перепланировку (переустройство) предусмотрена нормами административного, жилищного и даже уголовного законодательства.

2. Нормы ЖК РФ тесно взаимосвязаны с нормами ГК РФ и устанавливают гражданско-правовую ответственность для лиц, осуществивших самовольную перепланировку (переустройство). Итак, согласно п. 3 ст. 29 ЖК РФ, на лиц, осуществивших самовольную перепланировку (переустройство) жилого помещения, возлагается обязанность привести такое жилое помещение в прежнее состояние. Причем такая обязанность возлагается только на собственника жилого помещения или нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма. Порядок приведения жилого помещения в прежнее состояние и конкретные сроки (законодатель говорит о разумном сроке, т.е. достаточном периоде времени для совершения действий, с учетом объема восстановительных работ, их стоимости, наличия необходимых материалов и оборудования, имущественного состояния собственника (нанимателя) жилого помещения и иных заслуживающих внимания обстоятельств) устанавливаются органом местного самоуправления, осуществляющим согласование, на территории которого находится переустроенное (перепланированное) жилое помещение. Такое требование органа местного самоуправления должно быть оформлено в письменном виде <22>.

--------------------------------

<22> См.: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. Дело, 2005.
Однако положения п. 4 все той же ст. 29 ЖК РФ позволяют сохранить жилое помещение в переустроенном (перепланированном) состоянии, при условии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. При этом такое признание самовольной перепланировки (переустройства) возможно по решению суда. Для этого согласно ст. 4, 22, 24, 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (далее - ГПК РФ) заинтересованное лицо должно обратиться с заявлением в районный суд по месту нахождения жилого помещения, в котором была произведена самовольная перепланировка (переустройство).

Данные дела могут рассматриваться в порядке искового производства (если речь идет о нарушенном, оспоренном в результате самовольной перепланировки (переустройстве) праве) или особого производства, если заявитель просит установить юридический факт.

Так, например, Определением Верховного суда Республики Башкортостан от 07.02.2012 по делу N 33-1367/2012 правомерно отказано в удовлетворении иска о признании самовольной перепланировки жилого помещения законной, так как истец, не являющийся собственником спорного жилого помещения, согласия собственника квартиры на перепланировку не получал, кроме того, рабочий проект перепланировки квартиры с администрацией муниципального образования или иным уполномоченным органом не был согласован.

По вопросу легализации самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения в судебном порядке в теории и практике существуют различные мнения, обусловленные различным пониманием правовых норм, допускающих сохранение жилого помещения в том состоянии, в котором оно находится после самовольного переустройства (перепланировки). Основное расхождение проявляется по вопросу о возможности принятия решения об этом не только судом, но и во внесудебном порядке. В судебной практике также неоднозначно решается вопрос о том, в каких случаях и порядке должен рассматриваться вопрос о сохранении жилого помещения, кто является надлежащим ответчиком по делу. Нет единого подхода к рассматриваемому вопросу и при регулировании отношений, связанных с оформлением самовольных переустройств и перепланировок жилых помещений, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, принятыми в развитие положений ЖК РФ.

По мнению заместителя Председателя Кассационной коллегии Верховного Суда Российской Федерации Н.К. Толчеева, орган местного самоуправления по заявлению гражданина, допустившего самовольное переустройство (перепланировку) жилого помещения, не только вправе, но и обязан принять решение о согласовании и сохранении жилого помещения в существующем состоянии для внесения изменений в технический паспорт жилого дома, если гражданином были представлены все необходимые для этого документы, а результаты выполненных им самовольно работ не нарушают права и законные интересы граждан либо не создают угрозу их жизни и здоровью. В этом случае предъявляется не проект планируемых ремонтно-строительных работ, а выполненные компетентными проектными организациями исполнительные чертежи и технические заключения о допустимости и безопасности произведенных работ. Допустимость и безопасность скрытых ремонтно-строительных работ, подлежащих проверке и приемке с оформлением актов установленной формы до закрытия их другими работами, доказываются путем представления документов о результатах выборочного вскрытия конструкций с целью проверки качества и правильности ранее выполненных работ.

Данная точка зрения обосновывается тем, что согласование отнесено к компетенции органов местного самоуправления без какой-либо оговорки о недопустимости принятия положительного решения в отношении самовольно произведенных переустройств и (или) перепланировки (п. 7 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ). Не предусматривает такое основание для отказа и ст. 27 ЖК РФ, определяющая исчерпывающий перечень случаев, когда орган местного самоуправления может отказать в согласовании <23>. Представляется возможным согласиться с высказанным мнением, поскольку, как известно, российское законодательство исходит из постулата "Разрешено все, что не запрещено законом". Заслуживает внимания и довод вышеназванного автора о том, что "суд не является органом, компетентным принимать выполненные строительные работы. Посредством правосудия обеспечиваются права граждан, защищаются и восстанавливаются их нарушенные либо оспариваемые права, свободы и законные интересы (ст. 18, 46 Конституции РФ, ст. 2, 3 ГПК РФ)". Ввиду этого "...несерьезно возлагать на суд функции по принятию в эксплуатацию любого переустройства, перепланировки только по тому мотиву, что работы были произведены самовольно" <24>.

--------------------------------

<23> См.: Толчеев Н.К. Сохранение самовольных переустройств и перепланировок // ЭЖ-Юрист. 2006. N 24.

<24> Толчеев Н.К. Сохранение самовольных переустройств и перепланировок // ЭЖ-Юрист. 2006. N 24.
Судебная практика свидетельствует, что довольно часто граждане, дабы избежать процедуры предварительных согласований, получения разрешений, производят перепланировку (переустройство) жилых помещений и, не обращаясь к органу местного самоуправления с заявлением по вопросу самовольных переоборудований, сразу предъявляют в суд иски о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) виде.

В качестве примера из судебной практики можно привести Апелляционное определение Московского областного суда от 05.06.2013 по делу N 33-12316/2013. Согласно материалам дела исковые требования о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии удовлетворены судом правомерно, так как согласно проведенной судебной строительно-технической экспертизе проведенная перепланировка квартиры не влияет на прочность и устойчивость несущих и ограждающих конструкций дома, соответствует требованиям СНиП, не нарушает права и законные интересы иных лиц.

Таким образом, более оправданным было бы обращение заинтересованных лиц в суд только после того, как орган местного самоуправления по каким-либо причинам отказал в согласовании самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения. Отказ в рассмотрении заявления либо в принятии положительного решения по нему может быть оспорен гражданином в суд по правилам главы 25 ГПК РФ, если при этом не возникает спора о праве, подведомственного суду, при наличии которого вопрос рассматривается в порядке искового производства (ч. 3 ст. 247 ГПК РФ).

В суд с заявлением о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии также может обратиться и орган местного самоуправления, когда гражданином, осуществившим переустройство (перепланировку) жилого помещения, не выполнено требование о приведении его в прежнее состояние и встает вопрос о продаже жилого помещения с публичных торгов в порядке подп. 1 п. 5 ст. 29 ЖК РФ.

Предмет доказывания (доказательства, которые необходимо представить) при рассмотрении данной категории дел должен определяться исходя из причин, почему не было произведено необходимое согласование переустройства (перепланировки) жилого помещения. В частности, такими доказательствами могут быть объяснения заинтересованных лиц об отсутствии у них возражений, показания свидетелей, письменные доказательства, заключения уполномоченных органов государственного надзора и контроля, а в необходимых случаях - заключение экспертизы. По делам указанной категории следует привлекать к участию в деле всех лиц, интересы которых может затронуть судебное решение (членов семьи заявителя, соседей по квартире, дому, если переустройство (перепланировки) затрагивает их права на занимаемые ими помещения). Процессуальное положение этих лиц (соответчики, третьи лица) будет зависеть от их отношения к заявленному требованию. Только на основании полного, всестороннего и объективного исследования всех имеющих значение для дела обстоятельств суд вправе принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии.

Если самовольно переустроенное (перепланированное) жилое помещение не легализуется в судебном порядке и не приводится собственником (нанимателем по договору социального найма) в прежнее состояние, то в этом случае орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с двумя видами исков, в зависимости от того, кто выступает на стороне ответчика.

Если ответчиком является собственник самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения, то в отношении его предъявляется иск о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от его продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние (подп. 1 п. 5 ст. 29 ЖК РФ). В отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма предъявляется иск о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние (подп. 2 п. 5 ст. 29 ЖК РФ). В данной ситуации возможны два варианта судебного рассмотрения. Во-первых, если в суде еще не рассматривался вопрос о возможности сохранения жилого помещения в переустроенном виде, то суд может рассмотреть его после обращения с иском органа местного самоуправления. Если вопрос решается положительно, то собственнику или владельцу жилого помещения разрешается сохранить жилое помещение в переустроенном виде.

Таким образом, в качестве одного из непременных условий вынесения судом решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов либо о расторжении в отношении его договора социального найма является непринятие судом решения о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии. Данное условие является гарантией защиты прав граждан, позволяющей суду отказать в удовлетворении предъявленного иска о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма, если им будет принято решение о сохранении жилого помещения в существующем состоянии (при наличии соответствующего встречного заявления), поскольку этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. В таком случае в резолютивной части решения суд указывает не только на отказ в удовлетворении иска органа местного самоуправления и о сохранении жилого помещения, но и на то, что данное решение является основанием для внесения организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества соответствующих изменений в документацию на жилое помещение.

Если же основания для легализации самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения отсутствуют, то суд выносит решение о проведении публичных торгов либо о расторжении договора социального найма. Однако данные положения жилищного законодательства подвергаются обоснованной критике со стороны ученых-практиков. Так, в вопросе, касающемся продажи с публичных торгов жилого помещения, принадлежащего собственнику, речь фактически идет о принудительном изъятии жилья. Однако ст. 235 ГК РФ, которая содержит исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия жилья, такого случая не предусматривает. Статья 293 ГК РФ предусматривает принудительное изъятие жилого помещения, если оно используется не по назначению, если нарушаются права и интересы соседей, в случае бесхозяйственного обращения с жильем, что приводит к его разрушению (данный перечень является закрытым). При этом в ст. 293 ГК РФ содержится перечень случаев принудительного изъятия у собственника имущества, установленного ст. 235 ГК РФ. Перечень таких случаев тоже является закрытым и расширительному толкованию не подлежит. По мнению ученых, вопрос о применении ст. 293 ГК РФ было бы возможным рассматривать в случаях переустройства жилья, если в связи с этим нарушены права и интересы соседей, либо если переустройство можно охарактеризовать как разрушение жилья в связи с бесхозяйственным обращением (ст. 293 ГК РФ). Однако положений такого характера гл. 4 ЖК РФ не содержит. В силу этого реализация положений о продаже самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения с публичных торгов возможна при условии внесения изменений в ст. 293 ГК РФ или в ст. 235 ГК РФ, согласно которым принудительное изъятие жилья допускалось бы и в случае его самовольного переустройства <25>. Учитывая изложенное, принятое судом решение о продаже жилого помещения с публичных торгов в связи с самовольной перепланировкой (переустройством) вполне может быть оспорено.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) (под ред. В.М. Жуйкова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, 2007 (2-е издание, исправленное и дополненное).

<25> Жуйков В.М., Шешко Г.Ф., Филимонов С.Л. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ"; ИНФРА-М, 2008.
Определенных разъяснений требует и решение суда о расторжении договора социального найма ввиду того, что законодатель не устанавливает последствий его расторжения в случае самовольного переустройства (перепланировки). По мнению авторов Комментария к ЖК РФ, работы по переустройству (перепланировке) следует расценивать как определенное нарушение прав и законных интересов граждан или повреждение жилого помещения до состояния, представляющего угрозу жизни или здоровью граждан (поскольку судом не принято решение о сохранении этого жилого помещения в перестроенном и (или) перепланированном состоянии), что позволяет применить положение ст. 83 ЖК РФ и, как следствие, - выселение без предоставления другого жилья (ст. 91 ЖК РФ) <26>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) (под ред. В.М. Жуйкова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, 2007 (2-е издание, исправленное и дополненное).

<26> Там же.
Требование о приведении самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения в прежнее состояние распространяется и на нового собственника жилого помещения (в случае продажи с публичных торгов) или на собственника-наймодателя (в случае расторжения договора социального найма). Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение также подлежит продаже с публичных торгов с компенсацией собственнику стоимости жилого помещения за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением на нового собственника обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние. Однако в отношении данного положения п. 6 ст. 29 ЖК РФ высказано мнение, что правила ст. 293 ГК РФ не должны бы применяться, поскольку действие (бездействие) нового собственника никоим образом не связано с использованием жилья не по назначению; нарушением прав и интересов соседей; бесхозяйственным обращением с жильем <27>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) (под ред. В.М. Жуйкова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, 2007 (2-е издание, исправленное и дополненное).

<27> Жуйков В.М., Шешко Г.Ф., Филимонов С.Л. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ"; ИНФРА-М, 2008.
Независимо от того, будет ли легализована самовольная перепланировка (переустройство) жилого помещения или нет, лицо, совершившее данное правонарушение, должно быть привлечено к административной ответственности. Данные действия квалифицируются по ст. 7.21 КоАП РФ, согласно которой самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей (ч. 1), а самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. Кроме этого, ст. 7.22 КоАП РФ предусматривается возможность привлечения к административной ответственности собственников-наймодателей, если ими было произведено переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений, существенно изменяющее условия пользования этим жилым домом (помещением), без согласия нанимателя (собственника). Данное правонарушение влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. Такие дела, согласно ст. 23.55 КоАП РФ, рассматриваются органами государственной жилищной инспекции в лице Главного государственного жилищного инспектора Российской Федерации, его заместителей; государственных жилищных инспекторов Российской Федерации, а также руководителей государственных жилищных инспекций субъектов Российской Федерации, их заместителей. Специалисты отмечают, что действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам <28>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов (под ред. М.Ю. Тихомирова) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство Тихомирова М.Ю., 2007.

<28> Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.
Также в научной литературе высказывается мнение о возможности привлечения лиц, осуществивших самовольную перепланировку жилого помещения, к уголовной ответственности по ст. 167, 168 Уголовного кодекса Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ (далее - УК РФ) <29>. Однако следует не согласиться с данным мнением, поскольку, учитывая материальный состав этих преступлений, для квалификации их по указанным статьям УК РФ неважно, в результате самовольной или не самовольной перепланировки (переустройства) было уничтожено имущество.

--------------------------------

<29> См.: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. Дело, 2005.
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11

Похожие:

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconПерепланировка и переустройство: проблемы и пути решения
В последнее время переустройство и перепланировка жилых помещений происходят сплошь и рядом, как в новых квартирах, так и в квартирах...

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconЗаявление
Вид осуществляемых физическим лицом работ: строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconЗаявление
Вид осуществляемых физическим лицом работ: строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconЗаявление
Вид осуществляемых физическим лицом работ: строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconКарта контроля
Сто нострой 25. 102 – 2013 «Автомобильные дороги. Устройство, реконструкция и капитальный ремонт водопропускных труб. Часть Капитальный...

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconКарта контроля
Сто нострой 25. 99 – 2013 «Автомобильные дороги. Устройство, реконструкция и капитальный ремонт водопропускных труб. Часть Трубы...

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconУтвержден
Об утверждении Административного регламента исполнения Федеральным агентством по недропользованию государственной функции по выдаче...

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconГосударственный реестр саморегулируемых организаций, основанных на...
Осуществляющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconОб утверждении административного регламента по предоставлению муниципальной...
Признать утратившим силу Постановление главы сп «Чиндалей» от 24. 09. 2012 г. №37 «Подготовка и выдача разрешений на строительство,...

Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты iconПредоставления муниципальной услуги «Присвоение, изменение и аннулирование...
Заявителями являются физические и юридические лица собственники объектов недвижимости, органы местного самоуправления, а также органы...

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:


Все бланки и формы на filling-form.ru




При копировании материала укажите ссылку © 2019
контакты
filling-form.ru

Поиск