Анализ финансового состояния (активов) заемщика. Важнейшим моментом оценки финансового состояния потенциального заемщика является определение наличия у него денежных средств, достаточных для заключения планируемой ипотечной сделки, включая:
размер первоначального взноса на приобретение жилого помещения (в том числе прав требования на жилое помещение);
расходы, связанные с получением ипотечного кредита и с государственной регистрацией перехода права собственности на приобретаемое с использованием заемных средств имущество (в том числе в пользу третьих лиц),
а также по возможности источника формирования этих средств.
В качестве приемлемых для андеррайтера источников формирования денежных средств для совершения ипотечной сделки могут быть использованы:
сбережения заемщика;
денежные средства, полученные от продажи принадлежащего заемщику движимого либо недвижимого имущества;
государственные жилищные субсидии;
подарки в денежной форме либо гранты, сумма которых не должна быть возвращена дарителю.
Неприемлемыми для андеррайтера источниками формирования вышеуказанных средств должны являться:
заемные средства в виде потребительских кредитов/займов;
подарки в денежной форме либо гранты, сумма которых должна быть возвращена дарителю в будущем.
При этом следует учитывать, что формирование первоначального взноса исключительно из средств субсидии либо подарков/грантов, должно рассчитываться как фактор риска, поскольку не позволяет судить о способности заемщика к накоплению денежных средств и, как следствие, его финансовой (платежной) дисциплине и ответственности вкупе с, как правило, низким уровнем коэффициента «кредит/залог» (К/З).
По результатам проведенной оценки делается вывод о достаточности либо недостаточности требуемых активов для внесения заемщиком первоначального взноса и покрытия всех сопутствующих расходов.
Наличие у потенциального заемщика дорогостоящего имущества является косвенным показателем его финансового положения. В рамках процесса андеррайтинга учитываются только те виды активов, владение которыми заемщик может подтвердить документально (за исключением наличных денежных средств). В частности, оценке подлежат:
Вид
актива
| Документы, подтверждающие факт владения активом
| Дополнительная
информация
| Недвижимое имущество (квартира, загородный дом, земельный участок, гараж)
| Свидетельство о государственной регистрации права или свидетельство о собственности на жилище либо свидетельство о наследстве, либо решение суда с отметкой о вступлении в законную силу
| Рыночная стоимость данного вида актива указывается заемщиком в заявлении-анкете на кредит
| Транспортные средства
| Паспорт технического средства (ПТС)
| Рыночная стоимость данного вида актива указывается заемщиком в заявлении-анкете на кредит
| Денежные средства на банковских счетах
| Оригинал или копия выписки с банковского счета на текущий период и среднем остатке за 6 месяцев до подачи заявления на получение ипотечного кредита
| В случае невозможности предоставления выписки с банковского счета данные денежные средства учитываются в качестве наличных
| Ценные бумаги
| Выписка из реестра владельцев ценных бумаг (если применимо) либо иной документ (в том числе копия ценной бумаги), на основании которого можно сделать вывод о принадлежности бумаги владельцу (заемщику)
| Стоимость данного вида актива принимается равной текущей стоимости ценной бумаги на рынке ценных бумаг
| Прочие ликвидные активы
| Любой официальный документ, подтверждающий приобретение данного имущества и владение им
| Рыночная стоимость данного вида актива указывается заемщиком в заявлении-анкете на предоставление ипотечного кредита
| Оценка активов заемщика не учитывается при определении его ежемесячных доходов и расчете максимально возможной суммы ипотечного кредита, однако рассматривается как компенсирующий фактор при оценке кредито- и платежеспособности заемщика, поскольку свидетельствует о его способности делать накопления, а также о возможности погасить ипотечный кредит в случае снижения доходов.
|