Пояснительная записка место дисциплины в структуре ооп согласно фгос впо по направлению подготовки 030900. 62 «Юриспруденция»
Скачать 6.85 Mb.
|
Тема № 7. ДОГОВОР РЕНТЫ И ЕГО ВИДЫ
Рента это регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от его получателя предпринимательской деятельности. Договор ренты является новым для российского гражданского законодательства. Его законодательное закрепление обусловлено переходом к рыночным отношениям. В соответствии с п. 1 ст. 583 ГК по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента) (п. 2 ст. 583 ГК). Вопрос о том, может ли договор ренты быть консенсуальным, является спорным. Более правильным представляется мнение, согласно которому договор ренты всегда реальный договор, так как без фактической передачи имущества плательщику ренты не имеет смысла говорить о возникновении рентных отношений. Данный договор относится также к возмездным и односторонним договорам. Сторонами договора ренты выступают получатель ренты (рентный кредитор) и плательщик ренты (рентный должник). Получателями ренты в договоре пожизненной ренты, в том числе в договоре пожизненного содержания с иждивением, могут быть только граждане. Согласно п. 1 ст. 589 ГК получателями постоянной ренты являются также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты, например при установлении пожизненной ренты, одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п. 1,2 ст. 596 ГК). Закон не устанавливает каких-либо ограничений в отношении круга возможных плательщиков ренты. Соответственно, ими могут быть как граждане, так и юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении в собственность предлагаемого имущества и способные выполнить условие о выплате в обмен на него ренты. Вопрос о предмете договора ренты является спорным, но общепризнано, что объектом данного договора могут выступать вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Закон уделяет особое внимание защите интересов получателя ренты. Рентные платежи могут производиться в форме денежных выплат (п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597 ГК), а также в форме предоставления иждивения, включающего обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и т.п. (п. 1 ст. 602 ГК). Законом установлены минимальный размер пожизненной ренты (п. 2 ст. 597 ГК) и минимальная стоимость общего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК). Независимо от формы все рентные платежи должны иметь денежную оценку. Существенным условием договора о передаче под выплату ренты денежной суммы или другого движимого имущества является условие о предоставлении плательщиком ренты обеспечения исполнения его обязательств (залог, удержание имущества должника, поручительство и др.) либо страховании им в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (п. 2 ст. 587 ГК). Постоянная рента Согласно п. 1 ст. 589 ГК РФ получателями постоянной ренты могут быть как граждане, так и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Обязанность по выплате этой ренты не ограничена каким-либо определенным сроком, даже сроком жизни ее получателя. Вследствие этого закон предусматривает возможность перехода прав получателя ренты к другим гражданам или некоммерческим организациям в результате сделки (уступки требования) либо наследования или правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 589 ГК РФ). Выплата постоянной ренты производится в денежной форме в размере, определенном договором. Однако договором может быть предусмотрена ее выплата также путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, которые соответствуют по стоимости денежной сумме ренты (п. 1 ст. 590 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 590 ГК РФ размер выплачиваемой ренты, установленный договором, в расчете на месяц должен быть не менее величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, а при отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Периодичность выплаты постоянной ренты определяется договором, при отсутствии в нем такого условия, рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала (ст. 591 ГК РФ). Хотя постоянная рента по определению носит бессрочный характер, правоотношение может быть прекращено в случае отказа плательщика от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа (ст. 592 ГК РФ), а также в случае требования такого выкупа со стороны получателя ренты (ст. 593 ГК РФ). Право плательщика на выкуп постоянной ренты не может быть исключено договором (такое условие в силу п. 3 ст. 592 ГК РФ будет ничтожным), однако может быть ограничено путем установления срока, до истечения которого плательщик не может выкупить ренту (данный срок не должен превышать 30 лет с момента заключения договора, за исключением случая, когда он определен периодом жизни получателя ренты (п. 3 ст. 592 ГК РФ). Плательщик вправе отказаться от выплаты ренты путем ее выкупа не ранее чем через 3 месяца с момента письменного заявления получателю об отказе, если более длительный срок не предусмотрен договором. Обязанность по выплате ренты прекращается только с момента передачи всей суммы выкупа, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Кроме того, выкуп постоянной ренты может быть произведен по требованию получателя при наступлении обстоятельств, нарушающих его интересы (ст. 593 ГК РФ), в частности при просрочке плательщиком ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором; в случае нарушения плательщиком своих обязанностей по обеспечению выплаты ренты и др. Выкуп постоянной ренты как по инициативе плательщика, так и по требованию получателя, производится по цене, установленной договором (п. 1 ст. 594 ГК РФ). При отсутствии в договоре условия о выкупной цене она определяется в зависимости от условий передачи имущества - за плату или бесплатно. Если имущество было передано за плату, то выкуп производится по цене, которая соответствует годовой сумме ренты (п. 2 ст. 594 ГК РФ). Если же имущество передано под выплату ренты бесплатно, то в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей должна включаться и цена переданного имущества, которая определяется в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ, т.е. исходя из цены, которая обычно взимается за аналогичное имущество. Для договора постоянной ренты установлены специальные нормы, посвященные риску случайной гибели или случайного повреждения имущества (ст. 595 ГК РФ). Если имущество передано под выплату постоянной ренты бесплатно, то такой риск несет плательщик ренты, т.е. плательщик обязан выплачивать ренты даже после гибели имущества. Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного за плату, дает плательщику право требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст. 595 ГК РФ). Если гибель или повреждение имущества произошли по вине плательщика ренты или третьих лиц, то он не может реализовать указанное право. Пожизненная рента В отличие от постоянной ренты, получателями пожизненной ренты могут быть только граждане. Она устанавливается на период жизни гражданина, который передает имущество под выплату ренты, либо другого указанного им гражданина (п. 1 ст. 596 ГК РФ). Поскольку пожизненная рента ограничена периодом жизни гражданина, в случае смерти ее получателя обязательство по ее выплате прекращается. В отличие от постоянной ренты, право на получение пожизненной ренты не переходит по наследству и не может быть передано путем уступки права требования. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на ее получение признаются равными, если иное не установлено договором. Такое обязательство прекращается в случае смерти последнего ее получателя. Если умирает один из получателей пожизненной ренты, то его доля в праве на ее получение переходит к пережившим его получателям, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 596 ГК РФ). Пожизненная рента определяется в договоре в виде денежной суммы, которая периодически выплачивается получателю ренты в течение его жизни. Причем ее размер, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, и подлежит индексации с учетом уровня инфляции в соответствии со ст. 318 ГК РФ. Поскольку пожизненная рента, как правило, предназначается для обеспечения жизни ее получателя, она должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК РФ). В соответствии со ст. 599 ГК РФ при существенном нарушении договора пожизненной ренты ее плательщиком получатель имеет право требовать от него выкупа ренты на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ, либо расторжения договора и возмещения убытков. Получатель ренты вправе требовать возврата квартиры, жилого дома или иного имущества, если оно отчуждено под выплату ренты бесплатно, с зачетом его стоимости в счет выкупной цены (п. 2 ст. 599 ГК РФ). При случайной гибели или случайном повреждении имущества, которое передано под выплату пожизненной ренты, плательщик ренты не освобождается от обязанности по ее выплате на условиях, определенных договором, независимо от того, за плату передавалось имущество или бесплатно (ст. 600 ГК РФ). Пожизненное содержание с иждивением Пожизненное содержание с иждивением как разновидность пожизненной ренты характеризуется определенными особенностями и регулируется специальными нормами § 4 гл. 33 ГК РФ, направленными на усиление защиты интересов получателя ренты. По вопросам, не урегулированным параграфом 4, применяются правила о пожизненной ренте (§ 3 гл. 33 ГК РФ). Договор пожизненного содержания с иждивением - это соглашение, в силу которого получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица или лиц (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Договор пожизненного содержания с иждивением характеризуется следующими отличительными признаками: - получателем пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин, независимо от возраста, трудоспособности, состояния здоровья. Однако в большинстве случаев такой договор заключают граждане, нуждающиеся в посторонней помощи и уходе (пожилые, инвалиды и т.п.); - предметом данного договора является только недвижимое имущество; - обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребности получателя в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также обеспечения ухода за ним. Кроме того, договором может быть предусмотрена также оплата ритуальных услуг (п. 1 ст. 602 ГК РФ). Приведенный перечень потребностей является примерным и должен быть конкретизирован в договоре. В случае передачи под выплату ренты жилого помещения, потребность получателя ренты в жилище может обеспечиваться как путем дальнейшего проживания в данном жилом помещении (его части), так и путем предоставления иного жилого помещения. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации (п. 2 ст. 602 ГК РФ). В соответствии со ст. 603 ГК РФ договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Закон не устанавливает, в каком порядке и по чьей инициативе допускается такая замена, эти вопросы должны регулироваться договором. Однако условия договора не должны нарушать интересы получателя ренты. Статья 604 ГК РФ устанавливает дополнительные меры защиты имущественных интересов получателя ренты при отчуждении и использовании имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания. Плательщик ренты имеет право отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, полученное им в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком своих обязанностей получатель ренты имеет право потребовать возврата недвижимого имущества, которое передано под выплату пожизненного содержания с иждивением, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ. Плательщик ренты при этом не может требовать компенсации расходов, которые понесены в связи с содержанием получателя ренты. РАЗДЕЛ II. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА ВО ВРЕМЕННОЕ ВЛАДЕНИЕ И ПОЛЬЗОВАНИЕ, ИЛИ РАСПОРЯЖЕНИЕ. Тема № 8. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ
Согласно норме ст. 606 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В настоящее время выделяется несколько видов аренды: - прокат; - аренда транспортных средств; - аренда зданий и сооружений; - аренда предприятий; - финансовая аренда (лизинг). К указанным видам договоров применяются общие положения об аренде (§ 1 гл. 34 ГК), если иное не установлено специальными нормами об этих договорах. По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным и двусторонним. Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи). В аренду сдают только индивидуально-определенные вещи. Объектом договора аренды служит как движимое, так и недвижимое имущество. Однако недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК. Законом установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и т.п.). Согласно действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК). Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор. Арендодателем может быть собственник, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Согласно п. 1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК). Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1,2 ст. 610 ГК). Таким образом, срок не является существенным условием договора аренды, поскольку данный договор может быть заключен и без его согласования. В том случае, если договор аренды был заключен без указания срока, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК). Арендодатель должен предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Арендатор должен проявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу. Согласно п. 2 ст. 616 ГК арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст.616 ГК). В силу возмездного характера договора аренды основной обязанностью арендодателя является своевременное внесение платы за пользование имуществом {арендной платы). Вместе с тем условие об арендных платежах не относится к существенным условиям договора аренды. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Однако в случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Для договора аренды не столь важен характер вознаграждения: оно может быть как денежным, так и иметь иную материальную форму. Арендные платежи должны вноситься в порядке и сроки, предусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК). У него также возникает право на взыскание процентов по ст. 395 ГК и убытков, причиненных просрочкой платежа. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, не предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом предусматриваются иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК). Арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором (ч. 2 ст. 606 ГК). В период действия договора аренды арендатору предоставляется возможность ограниченного распоряжения объектом аренды и правом аренды. Так, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законодательством. При сдаче имущества в субаренду ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (абз. 1 п. 2 ст. 615 ГК). Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК). Если иное не отмечено в законе или договоре аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК). Законом или договором может быть предусмотрено право выкупа арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако законом могут быть определены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК). Главным основанием прекращения действия договора аренды служит истечение его срока. Однако если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Применительно к договорам аренды, заключенным на определенный срок, закон предусматривает расторжение судом договора по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор: - пользуется имуществом со значительным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; - существенно ухудшает имущество; - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; - не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК). В ст. 621 ГК предусмотрены основания для расторжения судом договора аренды по требованию арендатора. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК). |
Похожие:
 | «Юриспруденция» в соответствии с фгос впо по направлению подготовки 030900 «Юриспруденция» (квалификация «магистр»), утвержденным... |  | Место дисциплины в структуре ооп. Курс «Процессуальная документация» является дисциплиной вариативной части профессионального цикла... |
| Фгос впо по направлению подготовки 030900 «Юриспруденция» по направлению подготовки 40. 04. 01. 07 «Уголовное право, криминология,... | | Рабочая программа составлена в соответствии с фгос впо по направлению подготовки 030900. 62 Юриспруденция, утвержденным приказом... |
| Рабочая программа составлена в соответствии с фгос впо по направлению подготовки 030900. 62 Юриспруденция, утвержденным приказом... | | Место дисциплины в структуре основной образовательной программы (ооп) бакалавриата |
| Требованиям фгос впо по направлению подготовки 030900 Юриспруденция (квалификация (степень) «бакалавр»), утвержденного 04 мая 2010... | | Нормативные документы для разработки ооп бакалавриата по направлению подготовки 030900 Юриспруденция |
| Директор Филиала ноу впо «Московский институт государственного управления и права» | | Нормативные документы для разработки ооп бакалавриата по направлению подготовки 030900 Юриспруденция |