Справк а по результатам изучения судебной практики рассмотрения судами Амурской области споров, связанных с приобретением права собственности на недвижимое имущество
Скачать 0.51 Mb.
|
В каких случаях не требуется разрешение на строительство? Ст. 51 п.17. Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ) 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; 4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ) 5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется. Положения части 17 статьи 51 применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, а он введен в действие поэтапно статьей 3 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ). Если требуется разрешение на строительство, то следующий признак самовольной постройки: - на ее создание не была получена необходимая разрешительная документация; Кроме этого признаки самовольной постройки: - самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил; - в результате возведения указанной постройки происходит нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо возникает угроза жизни и здоровью граждан. Итого 4 признака. При этом достаточно наличия одного из них, чтобы строение приобрело статус самовольного. Объекты самовольного строительства? Какой именно объект может быть признан самовольной постройкой ? Исходя из п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ под строениями и сооружениями вспомогательного характера следует понимать любые постройки, за исключением основного здания (например, жилого дома на земельном участке, принадлежащем гражданину), которые, как правило, предназначены для обслуживания основного здания либо имеют вспомогательный характер, например сарай, баня, летняя кухня, иные надворные постройки, теплицы, парники, навесы и т.д. Исходя из этого, а также ч.2 названной ст. 51 объектом самовольной постройки является основное здание-объект капитального строительства, а также постройки, не относящиеся к вспомогательным. При этом нужно учесть, что Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 206-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации по вопросам совершенствования градостроительной деятельности" предусмотрено, что разрешение на строительство не требуется в случае изменений объекта капитального строительства и (или) его частей, если эти изменения не затрагивают конструктивных и других характеристик надежности и безопасности такого объекта и (или) его частей и не являются нарушением строительных норм и правил (подп. "б" п. 2 ст. 1). Однако данная норма применяется только до 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки. В случае принятия правил землепользования и застройки необходимо руководствоваться п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, который допускает такие изменения объекта капитального строительства, если они не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Судами области устанавливается право собственности на недвижимое имущество по разным основаниям, в том числе и на самовольно возведенные постройки: на гаражи, в том числе находящиеся на производственной территории предприятий; на кирпичные гаражи, возведенные во дворе многоквартирного жилого дома на месте деревянных кладовых; на пекарню; на магазин; на пристройку к магазину; на жилой дом и пристройку к нему; на квартиры в том числе и на кооперативные; на ангар; на шашлычную; насосную станцию и т.д. Зейским районным судом 27.08.2008 г. разрешен иск Д. к администрации города о признании права собственности на самовольную пристройку к жилому дому. В 1998 г. истица получила разрешение на капитальный ремонт жилого дома, постройку подсобных помещений. Вместо дощатой пристройки она выстроила пристройку из бруса без изменения размера площади, пристроила дощатую веранду, перепланировала перегородки в доме. При оформлении технического паспорта ей было указано, что пристройки незаконные. Поэтому она обратилась в суд с иском о признании права собственности на пристройки к дому. Суд пришел к выводу, что истица без разрешения на строительство, самовольно осуществила пристройки к дому, которые не нарушают чьих-либо прав и удовлетворил иск. Напрашивается вопрос: правильно ли это? Ведь она осталась собственником жилого дома, а пристройки являются его частью. С учетом указанного выше, а также Инструкции «О проведении учета жилищного фонда в Российской федерации», утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. №37, приложения №3 «О ПОРЯДКЕ УЧЕТА САМОВОЛЬНО ВОЗВЕДЕННЫХ ИЛИ ПЕРЕОБОРУДОВАННЫХ ЗДАНИЙ», в котором как самовольная постройка рассматривается осуществление без соответствующего разрешения: реконструкция жилых домов (частей домов); переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот; возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого; возведение дополнительных зданий, то при наличии разрешения на капитальный ремонт, а не на реконструкцию дома, данную пристройку к дому можно отнести к самовольной постройке. гаражи. В основном споры разрешаются правильно, но имеют место и решения, которые нельзя признать законными и обоснованными. Так, Благовещенским городским судом рассмотрен иск С. к администрации города. Гараж был выстроен в 2004 г. без разрешающих документов. Уже на выстроенный объект были получены документы о согласовании размещения объекта на сформированном земельном участке. Письмом от 2006 г. администрация города ответила, что вопрос о предоставлении земельного участка будет решен после признания за истцом права собственности на гараж. Суд пришел к правильному выводу о том, что к данным правоотношениям подлежит применению норма п.3 ст. 222 ГК РФ, действовавшая до 1 сентября 2006 г. Истицей были получены все необходимые заключения, суд пришел к обоснованному выводу, что сохранение самовольной постройки является возможным, иск удовлетворил. Как правило, ответчиками по делам является администрация поселения. Но имеют место предъявление исков к физическим лицам. Мировым судьей по Благовещенскому городскому судебному участку №3 рассмотрен иск П. к К. о признании права собственности на гараж за умершим супругом истицы. Данный гараж выстроен в 1993 г. мужем истицы, а при попытке оформления его в собственность выяснилось, что у земельного участка под гаражом имеется собственник-ответчик по делу. Считает постройку самовольной. В суде подтвержден довод ответчика о том, что дом принадлежит ему на праве собственности, а земельный участок, на котором он возведен, принадлежит ему на праве пожизненного наследуемого владения. Суд пришел к выводу, что супруг истицы в 1993 г. без каких-либо разрешений возвел гараж, который является самовольной постройкой, в иске обоснованно отказал. Вместе с тем, необходимо отметить, что сослался суд на закон, который не подлежит применению. Он сослался на п.3 ст. 222 ГК РФ, действующий с 01.09.2006 г., а в данной ситуации подлежит применению редакция пункта, действовавшая до указанной даты. В иске отказано по другим обоснованиям. В практике судов имеются дела, предметом спора в котором является гараж на территории предприятия. При разрешении таких исков необходимо правильно определить ответчика, в первую очередь предприятие, на территории которого возведен гараж. Если предприятие ликвидировано, установить имеется ли правопреемник и спор о данном имуществе. Как, правило, суды это не устанавливают, доказательства отсутствия юридического лица не требуют. Истец М. обратился в Благовещенский городской суд с иском и указал, что работал с 1976 г. в узле связи. В 1997 г. руководство Благовещенского ЭТУС приняло решение предоставить своим работникам часть земельного участка, принадлежащего организации, для строительства индивидуальных гаражей. Постановлением мэра города изменено разрешенное использование участка и разрешено предприятию строительство индивидуальных боксовых гаражей согласно прилагаемой схеме с последующим изъятием у филиала ЭТУС данного земельного участка и передачей гражданам, профинансировавшим строительство. В 2001 г. гаражи были выстроены, в эксплуатацию не введены, индивидуальная регистрация права собственности не представляется возможной. Представитель администрации города с иском не согласился и пояснил, что поскольку имеется разрешение на строительство, то требования истца непонятны. Суд пришел к выводу, что поскольку истцу непосредственно земельный участок для строительства гаража не предоставлялся, то постройка является самовольной. Иск удовлетворил. С такой позицией суда можно согласиться. Из решения того же суда от 12.09.2008 г. усматривается, что при рассмотрении иска Л. о признании права собственности на гараж – самовольную постройку администрация выдвинула, помимо других, следующий довод. С 15.02.2008 г. вступили в действие Правила землепользования и застройки муниципального образования г. Благовещенска, утвержденные решением Благовещенской городской Думы от 31.01.2008 г. №38\09. Правилами устанавливаются территориальные зоны и градостроительные регламенты, которые определяют правовой режим земельных участков для каждой территориальной зоны. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (основные, условно разрешенные, вспомогательные). Земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, отнесен к зоне городских парков, скверов, бульваров, набережных. В указанной зоне не предусмотрено размещение индивидуальных гаражей как основной вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Суд обоснованно данную ссылку во внимание не принял, поскольку правоотношения между истцом и администрацией города возникли до принятия указанных Правил, которые не имеют обратной силы и которые не могут являться препятствием для признания права собственности при наличии других обстоятельств, не препятствующих для удовлетворения иска. Кроме того, ранее размещение гаража в данной зоне, но меньшей площади, было согласовано администрацией постановлением мэра от 2005 г. Что касается гаражей, полученных во владение через городской совет всероссийского общества автомобилистов (ВОА). Примером признания права собственности на самовольную постройку может служить решение суда г. Благовещенска от 05.02.2008 г. по иску М. к администрации города. Истец указал, что в 1994 г за свой счет выстроил гараж на земельном участке, который был предоставлен городскому совету ВОА решением исполкома от 1991 г. Этим же решением были утверждены списки созданного для строительства гаражей кооператива №147. В 1994 г. истцу областной совет ВОА выдал разрешение на эксплуатацию построенного гаража. Позже истец произвел расширение гаража, администрация города о расширении земельного участка отказала. Усматривается, что увеличение площади гаража произведено за счет части земельного участка школы, предоставленного школе на праве постоянного бессрочного пользования. Данное обстоятельство и послужило основанием к отказу предоставить истцу дополнительный земельный участок. Есть решение мирового судьи от 2007 г. по иску администрации города к М. об освобождении самовольно занятого земельного участка. Иск администрации удовлетворен, М. обязан был снести часть гаража. Решение суда вступило в законную силу в 2007 году. Таким образом, часть гаража, превышающая 18 метров, возведена самовольно. Решение является преюдициальным. Суд также учел положения Федерального Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30.06.2006 г. №93-ФЗ, что измененная редакция ч.3 ст. 222 ГК РФ вступила в силу с 01.09.2006 г., а спорное отношение относительно самовольной постройки в части увеличения её площади возникло до 1 сентября 2006 г., то подлежат применению положения абз. 1 ч.3 ст. 222 ГК РФ в редакции, действующей до 01.09.2006 г. Согласно этой правовой номы иск может быть удовлетворен при условии предоставления истцу в установленном порядке спорного земельного участка. А данный земельный участок не может быть предоставлен ему в нарушение интересов школы ( ст. 29 ЗК РФ, абз.3 ч.3 ст. 222 ГК РФ в редакции до 01.09.06 г.). В иске отказано. С этим решением можно согласиться. Суды по-разному разрешают иски в отношении таких гаражей, и зачастую решения нельзя назвать правильными. Зачастую по таким делам истцы не являются членами ГСК, поскольку приобрели гаражи уже выстроенные, сделка заключена путем написания продавцом заявления о продаже и переоформлении гаража на покупателя, которому обл (гор) совет ВОА выдал разрешение на эксплуатацию гаража. Для государственной регистрации прав на объект недвижимости документов недостаточно. Суды удовлетворяют иски о признании права собственности, сославшись на п.3 или на п. 4 ст. 218 ГК РФ, что не является правильным. Третий пункт явно не подходит для применения в такой ситуации, а п.4 предусматривает приобретение права собственности на имущество членом кооператива, а членом кооператива истец не является. Представляется, что если иск вытекает из членства в кооперативе, то необходимо проверить, является ли истец (продавец) членом кооператива, определить характер возникших правоотношений, надлежащего ответчика, в полном объеме материальный закон, подлежащий применению. Кроме того, в ряде случаев усматривается, что способ защиты избран неправильно, поскольку у регистрационной службы не имелось оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и такой отказ может быть обжалован в судебном порядке. При рассмотрении дела по иску К. к администрации города мировой судья установил аналогичные обстоятельства, признал гараж самовольной постройкой, однако не указал на наличие признаков самовольной постройки, удовлетворил иск в соответствии с ч.3 ст. 222 ГК РФ. Аналогичная ошибка судов не является единичной. При признании права собственности на такие гаражи суды в основном не индивидуализируют объекты, то есть не устанавливают кадастровый номер земельного участка, на котором возведен конкретный гараж, а просто указывают номер квартала, в котором он находится, либо кадастровый номер гаражного массива, не обозначив в этом массиве объект спорной постройки. О мотивировочной части решения Представляется достаточно полной мотивировочная часть решения Благовещенского городского суда от 12.09. 2008 г. по иску Л. Суд пришел к выводу, что гараж является самовольной постройкой. Указал, что из представленного межевого дела усматривается, что границы земельного участка, расположенного под гаражом, установлены и согласованы земельным управлением администрации города и это подтверждается соответствующим актом и картой (планом) границ земельного участка. Участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер… Усматривается, что в настоящее время с администрацией города согласованы границы участка, используемого под гараж. Представлены доказательства об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан при эксплуатации возведенной самовольной постройки (заключения санитарно-эпидемиологического, противопожарной службы, технического обследования проектно-строительного учреждения). |
Похожие:
 | При цене иска до 500 мрот дела рассматривают мировые судьи, если цена иска превышает сумму 500 мрот, дела принимают к производству... |  | Предъявление в суд требований о признании права собственности является одним из наиболее распространенных способов защиты права,... |
| Данное обобщение судебной практики по делам о признании права собственности на имущество в силу приобретательной давности за 2012... | | Мурманского областного суда по плану работы суда на первое полугодие 2014 года проведено обобщение судебной практики по рассмотрению... |
| Ми (городскими) судами и мировыми судьями в 2008 2011 годах по вопросам: заключения кредитного договора, оспаривания его отдельных... | | Верховным Судом Российской Федерации совместно с верховными, краевыми, областными и иными равными им судами проведено обобщение судебной... |
| Обобщение практики применения районными (городскими) судами Свердловской области норм международного и иностранного права проведено... | | В соответствии с п. 4 раздела III плана работы Четвертого арбитражного апелляционного суда на первое полугодие 2009 г., утвержденного... |
| В целях подготовки к проведению научно-практической конференции по актуальным проблемам судебной практики по трудовым и социальным... | | Анализ судебной практики по земельным спорам показал, что основное количество дел возникает по спорам о праве собственности на землю... |