2.5. Деятельность ОАО «АИЖК» В 2012 году АИЖК рефинансировало 45 489 кредитов на сумму 60,98 млрд. рублей, что составляет 6,6% в количественном и 5,9% в денежном выражении от всех выданных за этот период ипотечных кредитов (рис. 6).
Уровень ставок по продуктам АИЖК в 2012 году оставался одним из самых низких на рынке. Ставка выкупа АИЖК за этот период составила 10,67% (по сравнению с рыночной средневзвешенной ставкой 12,3%, по данным Банка России).
По продуктам АИЖК превышение среднего уровня процентной ставки по отношению к инфляции составило в декабре 2012 г. 4,43%, что соответствует значению предыдущего периода и на 1,67% ниже, чем в среднем по рынку. В среднем за 2012 год этот показатель по продуктам АИЖК составил 5,57%, что на 0,56% ниже, чем в среднем по рынку (6,13%).
Рис. 16. Доля ипотечных кредитов, рефинансированных АИЖК, в общем количестве предоставленных ипотечных кредитов в 2009–2012 гг., %, поквартально Отметим, что банки, занимающие по размеру активов 201-500 место, среди которых много партнёров АИЖК, удерживали самые низкие на рынке ставки (11,9%) по выданным с начала года рублёвым ипотечным кредитам, по сравнению со средневзвешенной ставкой в 12,3% по данным Банка России на 01.01.2013 (рис. 17).
Деятельность Агентства по развитию рынка ипотечного кредитования сосредоточена на следующих направлениях: развитие первичного рынка жилья и формирование стандартов рынка ипотеки; участие в реализации государственных программ по повышению доступности жилья для отдельных категорий граждан; развитие вторичного рынка ипотеки.
В целях содействия реализации государственных программ по повышению доступности жилья для отдельных категорий граждан, наряду со стандартными кредитными продуктами АИЖК развивает специальные кредитные предложения, ставки по которым существенно ниже среднерыночных.
Рис. 17. Превышение среднего уровня процентной ставки в целом по выданным в течение месяца ипотечным кредитам и по продуктам АИЖК по отношению к инфляции (мес. к соотв. мес. прошлого года) в 2009 – 2012 гг., п.п.
На 01.01.2013 г. АИЖК рефинансировало 25,2 тыс. ипотечных кредитов, выданных по программе «Военная ипотека», на общую сумму 48,4 млрд. рублей, а также 8,9 тыс. кредитов с использованием материнского (семейного) капитала8 на общую сумму 11,3 млрд. рублей. С целью повышения доступности ипотечных кредитов для семей с невысоким первоначальным взносом в декабре 2012 года Агентство начало рефинансировать ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом, где повышенный риск застрахован первичным кредитором. Ранее при выдаче кредитов по стандартам АИЖК с первоначальным взносом менее 30% применялось только страхование ответственности заемщика, предусматривавшее необходимость заемщика самостоятельно заключить договор страхования и уплатить единовременный страховой взнос сразу за весь срок страхования. Страхование финансовых рисков, наряду с уже существующим на рынке страхованием ответственности заемщика, обеспечит для заемщиков оптимальный выбор условий получения ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 30%. Кроме того, данный страховой продукт может использоваться не только кредитными, но и некредитными организациями, выдающими ипотечные займы.
В 2012 году агентство активно поддерживало деятельность государства по формированию рынка арендного жилья, признанного одним из важнейших инструментов по обеспечению граждан РФ качественным и доступным жильем. Правовые основы для формирования арендного жилищного фонда заложены Перечнем поручений Президента Российской Федерации по итогам совещания о мерах по реализации жилищной политики от 14.02.2012 № Пр-534 и Указом Президента Российской Федерации от 07.05.2012 № 600. Правительством Российской Федерации распоряжением от 29.08.2012 №1556-р утвержден Перечень мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень доходов.
В ноябре с целью формирования условий кредитования юридических лиц на цели приобретения жилья для предоставления внаем Агентство разработало новый ипотечный продукт «Арендное жилье». Продукт представляет собой финансовый инструмент, который должен помочь организациям, заинтересованным в создании арендного жилищного фонда, приобрести его в кредит, по аналогии с физическими лицами-заемщиками.
Для сглаживания последствий кризиса на первичном рынке жилья и снижения дефицита предложения жилья эконом-класса Агентство продолжило в 2012 году реализацию совместной с Внешэкономбанком программы «Стимул» («Программа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья»). В мае Агентство приняло решение о продлении срока действия программы «Стимул» еще на 2 года, что позволяет принять участие в программе проектам строительства жилья с плановым сроком завершения строительства и ввода в эксплуатацию до 31 декабря 2015 года.
По состоянию на 1 января 2013 года АИЖК приняты обязательства на общую сумму 79,9 млрд. руб. (объем строительства жилья – 3,96 млн. кв. м), в т.ч. соглашения на сумму 62,8 млрд. руб. c действующими обязательствами. В рамках программы выдано займов на общую сумму 33,5 млрд. рублей. При этом общая сумма кредитования банками проектов строительства жилья в рамках данной программы составила 54,3 млрд. рублей.
С 2010 года в целях развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг Агентство на регулярной основе реализует Программы по приобретению облигаций с ипотечным покрытием. В рамках данных Программ участники ипотечного рынка получили доступ к среднесрочным источникам ликвидности через механизм секьюритизации своих ипотечных пулов с гарантированным обязательством Агентства выкупить неразмещенные на рынке старшие выпуски облигаций по заранее фиксированной доходности. Как показал опыт, данный механизм стал эффективным инструментом управления процентным риском при накоплении пула ипотечных кредитов для банков-ипотечных кредиторов.
Начиная с 2012 года, Агентство перешло на контрактование объемов покупки старших траншей ипотечных ценных бумаг с периодичностью не реже двух раз в год. В октябре 2012 года Агентством утверждена «Программа по приобретению облигаций с ипотечным покрытием (базовые условия)», которая описывает постоянно действующие стандартные принципы и механизмы покупки Агентством старших выпусков ипотечных облигаций участников рынка.
Основным новшеством данной Программы явилось предоставление потенциальным участникам возможности пересмотра (по результатам сбора первоначальных заявок) комиссии за обязательство Агентства по приобретению облигаций. Данная мера направлена на обеспечение прозрачности ставки отсечения, при которой поданные заявки подлежат удовлетворению в рамках объявленного объема контрактования. Такой механизм предоставляет участникам возможность заранее согласовать объем и параметры ипотечных облигаций, которые будут выкуплены АИЖК после их эмиссии.
По состоянию на 31 декабря 2012 года текущий объем заключенных контрактов на выкуп старших выпусков облигаций с ипотечным покрытием составил 27,65 млрд. руб., с исполнением в период с марта по декабрь 2013 года. Количество размещенных в рамках программ выпусков – 6, а объем – 20,24 млрд руб (30% всего объема выпуска ИЦБ в 2012 г.). Объем выкупленных в рамках программ ИЦБ за 2012 год составил 15,31 млрд. рублей (22,4% всего объема выпуска ИЦБ в 2012 году).
В декабре 2012 года в рамках программы объявлены первые «Условия контрактования 1-2013» на сумму 20 млрд руб с периодом выкупа в течение 2014 года. Таким образом, программы АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием оказали существенное влияние на оживление рынка ипотечных ценных бумаг в 2012 году.
Агентство также предоставляет участникам рынка промежуточное финансирование (целевые займы) на накопление ипотечного покрытия и завершение сделки секьюритизации. По состоянию на 31 декабря 2012 года совокупный объем предоставленных целевых займов составил 12,99 млрд. руб., текущая задолженность по которым составляет 10,04 млрд. руб.
В рамках программы предоставления поручительств по ипотечным ценным бумагам третьих лиц в 2012 г. АИЖК предоставило поручительство по облигациям ЗАО «Ипотечный агент БЖФ-1» класса «А» номинальной стоимостью 1,1 млрд. руб.
В своей деятельности АИЖК использует различные инструменты финансирования, в том числе, привлечение средств с финансового рынка. По состоянию на конец IV квартала 2012 года в обращении находились 19 выпусков облигаций ОАО «АИЖК» на общую сумму 144 млрд рублей. Все выпуски облигаций ОАО «АИЖК» обеспечены государственными гарантиями Российской Федерации, отвечают требованиям котировальных списков ЗАО ФБ ММВБ высшего уровня и имеют рейтинг Baa1 по шкале международного рейтингового агентства Moody’s. Облигации серий А6-А21, А24 включены в ломбардный список Банка России, что оказывает положительное влияние на расширение ликвидности банков и организаций, инвестирующих в ипотечные ценные бумаги.
За период с 2007 года по IV квартал 2012 года Агентством проведено 8 сделок секьюритизации ипотечных активов на общую сумму 77,7 млрд руб. Совокупная текущая номинальная стоимость выпущенных в рамках данных сделок ипотечных ценных бумаг на конец IV квартала 2012 года составила 49,5 млрд. руб. Каждая сделка секьюритизации представляет собой серию выпусков облигаций, обеспеченных единым ипотечным покрытием.
|