2.2. Ипотека в регионах
Общие тенденции развития рынка ипотечного жилищного кредитования, наблюдавшиеся по России в целом, были характерны и для большинства региональных ипотечных рынков. Рост объемов выдачи сопровождался повышением ставок выдачи ипотечных кредитов по сравнению с уровнем, достигнутым в конце 2011 года.
В 2012 году разброс ставок по регионам незначительно сократился (коэффициент вариации снизился с 3,4% в 2011 г. до 3,1%). По итогам 2012 года самая высокая ставка по ипотечным кредитам в рублях зафиксирована в Кабардино-Балкарской республике – 13,1%, а самая низкая в Курганской области – 10,5%. Средние по России ставки 12,1-12,5% зафиксированы в 57 российских регионах, в том числе, в Москве, Санкт-Петербурге, Орловской и Рязанской областях, Краснодарском крае и Тюменской области (рис. 7).
По сравнению с уровнем 2011 года, в 68 регионах ставки выросли, снизились в 10, а не изменились – в 5. Во многом снижение разброса ставок объясняется снижением возможностей ценовой конкуренции у банков, что было безусловным трендом 2011 года. Направление изменения ставок в регионах зависит, прежде всего, от доминирующего в регионе банка и его ценовой политики.
Рост объемов выдачи кредитов наблюдался во всех регионах России. В 2012 году суммарный объем выдачи ипотечных кредитов пятеркой регионов-лидеров (Москва, Московская область, Тюменская область, Санкт-Петербург и Свердловская область) составил 347,3 млрд. рублей (33,7% от общего объема выдачи). Это практически столько же, сколько и в соответствующем периоде 2011 года (35,8%), что свидетельствует о стабильной концентрации рынка.
Наибольшее количество ипотечных кредитов в 2012 году было выдано в Москве, Тюменской области, Республике Татарстан, Московской и Челябинской областях. В совокупности в этих регионах было выдано 22,1% всех ипотечных кредитов (годом ранее – 23,3%). Отличия пятерки регионов-лидеров по количеству кредитов от лидеров рейтинга по объемам выдачи связаны с разным уровнем цен на жилье и долей заемных средств в стоимости приобретаемого жилья, что сказывается на стоимостных показателях выдачи ипотеки.
Самый значительный рост объемов выдачи произошел в Республике Северная Осетия – Алания (в 2,2 раза). В 2012 году в этом регионе был выдан 1 301 ипотечный кредит на сумму 1,93 млрд. рублей.
Рис. 7. Ранжирование регионов (по убыванию) по средневзвешенным процентным ставкам по выданным ипотечным кредитам (накопленным итогом с начала года, на конец периода), в 2011-2012 гг.
Рост в 1,57 раза и более (т.е. более чем на 30% выше среднероссийского) наблюдался в 26 регионах, в том числе в Республике Башкортостан, Калининградской, Новосибирской, Новгородской областях, Ставропольском крае.
Рост объема ипотечного кредитования в пределах 1,30-1,57 раза (+/- 30% от среднероссийского уровня) наблюдался в большинстве регионов страны (всего в 52), в том числе, Москве – в 1,3 раза, Московской области – 1,44, Санкт-Петербурге – 1,47, Хабаровском крае – 1,55 (рис. 8).
Рис. 8. ТОП-30 регионов России с наибольшим объемом выдачи
ипотечных кредитов в 2012 году (по убыванию), млн руб.
В Москве и Московской области в 2012 году было выдано 60 048 кредитов на общую сумму 195,3 млрд. рублей, что в 1,4 раза превышает уровень 2011 года в количественном и в денежном выражении. Доля Москвы и области составляет 8,7% в количественном и 18,9% в денежном выражении от общего объема выданных в России ипотечных кредитов. Год назад доля Москвы и области составляла соответственно 8,3% и 19,9%. Ставки выдачи по ипотечным кредитам в рублях составили: в Московской области – 12,4%, в Москве – 12,2%, а сроки кредитования – 14,7 и 13,9 лет соответственно.
Среди особенностей ипотечного рынка столичного региона, прежде всего, следует отметить существенно более высокий размер среднего кредита – 3,3 млн. рублей, причем в Москве это 3,6 млн. рублей, а в Московской области – 2,5 млн. Напомним, что средний размер кредита по РФ в 2012 году составил 1,49 млн. рублей. Такая динамика объясняется, прежде всего, существенной разницей в цене недвижимости (рис. 9).
Рис. 9. Количество прав, зарегистрированных в сделках с жильем,
и доля прав, обремененных ипотекой, в Москве и Московской области
Тренды на рынках недвижимости Москвы и Московской области в 2012 году отражали эффект расширения с 01.07.2012 года административных границ Москвы и включения в состав Москвы территорий Московской области, на которых происходил активный оборот жилой недвижимости, а также особенности методологии заполнения и обработки форм отчетности Росреестра. Так, в течение первых 9 месяцев рынок Московской области активно развивался (+22,9% к соответствующему периоду 2011 года), в то время как рынок недвижимости Москвы практически стагнировал (+1,7%). В четвертом квартале ситуация стала прямо противоположной: количество зарегистрированных прав на рынке жилья в Московской области сократилось на 12%, а на рынке Москвы – увеличилось на 29% по сравнению четвертым кварталом 2011 года. В целом за год оба субъекта РФ показали примерно одинаковые темпы роста: +11,2% в Московской области и +9,5% в Москве.
Доля прав, обремененных ипотекой, в сделках с жильем в Московской области составила в 2012 году 28,6%, по сравнению с 20,6% в Москве. Это объясняется, прежде всего, большей долей новостроек в Московской области, построенных в рамках 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в общем объеме продаж.
Перспективы роста рынка недвижимости Москвы могут быть связаны с активным развитием новых территорий (Новая Москва), а также редевелопментом крупных промышленных зон в центре (например, территории завода ЗИЛ).
|
