ПРИМЕРНАЯ СТРУКТУРА ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ
Часть I. Порядок регулирования землепользования и застройки поселения
Раздел 1. Общие положения
Статья 1. Правовые основания введения в действие, назначение и область применения Правил землепользования и застройки поселения
Статья 2. Открытость и доступность информации о землепользовании и застройке. Участие граждан в принятии решений по вопросам землепользования и застройки поселения
Раздел 2. Документы градостроительного зонирования
Статья 3. Структура правил
Статья 4. Градостроительные регламенты
Статья 5. Карта-схема градостроительного зонирования и зон действия ограничений на использование территорий
Статья 6. Состав и содержание карты ограничений (на основе методических рекомендаций по разработке схем зонирования территорий городов МДС 30-1.99 (Госстрой России)
Раздел 3. Права использования недвижимости, возникшие до вступления в силу Правил
Статья 7. Общие положения, относящиеся к ранее возникшим правам
Статья 8. Использование и изменения объектов недвижимости, несоответствующих установленным Правилами градостроительным регламентам
Раздел 4. Лица, осуществляющие землепользование и застройку
Статья 9. Лица, осуществляющие землепользование и застройку
Раздел 5. Приобретение прав на земельные участки, расположенные в пределах черты поселения
Статья 10. Основные нормы, регулирующие приобретение гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, расположенные в пределах черты поселения
Статья 11. Порядок проведения работ по формированию земельных участков как объектов недвижимости
Раздел 6. Прекращение прав на земельные участки. Установление публичных и частных сервитутов
Статья 12. Основания, условия и принципы прекращения прав на земельные участки
Статья 13. Установление публичных и частных сервитутов
Раздел 7. Допустимые изменения недвижимости
Статья 14. Право на допустимые изменения недвижимости и основание для его реализации
Статья 15. Виды допустимых изменений недвижимости
Статья 16. Специальные согласования строительных намерений
Статья 17. Разработка и согласование проектной документации
Статья 18. Разрешение на строительство
Статья 19. Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства
Статья 20. Приемка в эксплуатацию завершенных строительством объектов
Статья 21. Обязанности граждан и юридических лиц при использовании земельных участков и прочно связанных с ними иных объектов недвижимости
Раздел 8. Иные нормы регулирования землепользования и застройки
Статья 22. Действие Правил по отношению к градостроительной документации
Статья 23. Внесение дополнений и изменений в Правила
Статья 24. Ответственность за нарушение Правил
Часть II. Картографические документы и градостроительные регламенты.
Раздел 9. Карта-схема правового зонирования и зон действия ограничений на использование территорий. Градостроительные регламенты по видам и параметры разрешенного использования недвижимости.
Статья 24. Карта-схема градостроительного зонирования и зон действия ограничений на использование территорий.
Статья 25. Перечень территориальных зон.
Статья 26. План кадастрового деления территории
Статья 27. Градостроительные регламенты по видам и параметрам разрешенного использования недвижимости.
Статья 28. Сводная многофункциональная таблица Правил с кадастровым делением территории на районы.
Часть III. Приложения к Правилам
3.1. Приложение 1. Словарь терминов и понятий, используемых в Правилах застройки
Часть I. Порядок регулирования землепользования и застройки ПОСЕЛЕНИЯ
Раздел 1. Общие положения
Статья 1. Правовые основания введения в действие, назначение и область применения Правил землепользования и застройки
1. Настоящие Правила землепользования и застройки являются нормативным правовым актом органа местного самоуправления муниципального образования, разработанным в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», иными законами и нормативными и правовыми актами Российской Федерации и Уставом муниципального образования, регулирующими отношения в сфере градостроительства.
2. Правила землепользования и застройки – документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативным правовым актом представительного органа местного самоуправления, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений..
3. Целями градостроительного зонирования являются обеспечение градостроительными средствами:
- благоприятных условий среды жизнедеятельности населения;
- ограничения вредного воздействия хозяйственной, в том числе градостроительной деятельности на окружающую природную среду:
- защиты территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
- охраны и использования особо охраняемых природных территорий и объектов историко-культурного наследия, а также сельскохозяйственных земель и лесных угодий;
- благоприятных условий для привлечения инвестиций в развитие территорий, инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры поселения.
4. Правила регулируют градостроительную деятельность органов государственной власти, органа местного самоуправления, физических и юридических лиц на основе:
- градостроительного зонирования территории поселения, градостроительных регламентов по видам разрешенного использования и параметрам допустимых строительных изменений объектов капитального строительства;
- подразделения (межевания) территории поселения на земельные участки, формирования земельных участков как объектов недвижимости;
- согласования целевого использования земельных участков, строительных намерений владельцев недвижимости и инвесторов на основе градостроительного зонирования;
- предоставления разрешений на строительство;
- обеспечения открытости и доступности для граждан информации о зонировании и застройке территории поселения, участия граждан в принятии решений по этим вопросам; контроля за использованием и строительными изменениями объектов капитального строительства;
- установления оснований для органов власти, судебных органов при принятии решений по спорным вопросам землепользования и застройки;
- обоснования принятия решений органов власти об ограничении использования и строительных изменений недвижимости, не соответствующих настоящим правилам, а также для установления публичных сервитутов;
- установления порядка внесения в Правила дополнений и изменений, а также принятия решений об отклонении от Правил.
5. Настоящие Правила применяются наряду с нормативами и стандартами, иными обязательными требованиями, установленными уполномоченными органами Российской Федерации, Республики Саха (Якутия), муниципального образования в целях обеспечения безопасности жизнедеятельности и здоровья людей, надежности сооружений, охраны памятников истории и культуры, окружающей природной среды, а также с нормативными правовыми актами органа местного самоуправления в части, не противоречащей настоящим Правилам.
6. Правила обязательны для органов государственной власти Российской Федерации, Республики Саха (Якутия), органа местного самоуправления муниципального образования, физических и юридических лиц, осуществляющих градостроительную деятельность на территории муниципального образования,
7. Согласования и разрешения на осуществление градостроительной деятельности в части использования и застройки земельных участков, предоставленные администрацией муниципального образования до введения в действие настоящих Правил, остаются в силе при условии, что срок действия выданных в установленном порядке согласований и разрешений не истек.
Статья 2. Открытость и доступность информации
о землепользовании и застройке. Участие граждан в принятии решений по вопросам землепользования и застройки
1. Настоящие Правила, включая все входящие в их состав документы и приложения, являются открытыми для физических и юридических лиц.
2. Администрация муниципального образования обеспечивает возможность ознакомления с Правилами путем:
- публикации Правил в местных средствах информации или издания их специальным тиражом и открытой продажи Правил всем заинтересованным лицам,
- создания условий для ознакомления с Правилами (в полном комплекте входящих в их состав документов и приложений) в администрации муниципального образования;
- предоставления физическим и юридическим лицам платных услуг по изготовлению выписок из правил, копий документов или их фрагментов, характеризующих условия использования и застройки отдельных земельных участков.
3. Граждане имеют право участвовать в принятии решений по вопросам землепользования и застройки в соответствии с действующим законодательством и в порядке, установленном статьей 11 настоящих правил.
Раздел 2. Документы градостроительного зонирования
Статья 3. Структура Правил
1. Настоящие правила содержат три части:
Часть первая «Порядок регулирования землепользования и застройки» регламентирует:
- полномочия и порядок деятельности органа местного самоуправления по созданию и применению системы регулирования землепользования и застройки на основе градостроительного зонирования;
- полномочия и порядок деятельности граждан и юридических лиц по использованию и изменению недвижимости;
- порядок приобретения прав на земельные участки, в том числе порядок предоставления земельных участков для строительства, реконструкции, иной хозяйственной деятельности, осуществления контроля над использованием и изменениями недвижимости;
- порядок совершенствования настоящих Правил посредством внесения в них дополнений и изменений;
- ответственность должностных лиц, граждан и юридических лиц за нарушение Правил.
Часть вторая «Картографические документы и градостроительные регламенты» должна содержать картографические документы (карту-схему) и описание градостроительных регламентов использования недвижимости.
Часть третья «Приложения к правилам»
Статья 4. Градостроительные регламенты
1. Градостроительные регламенты - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Исключения составляют виды, параметры и режимы использования следующих объектов капитального строительства:
Магистральные сети и объекты государственных и муниципальных систем инженерной инфраструктуры, которые могут включаться в состав различных территориальных зон в соответствии с утвержденной градостроительной и проектной документации;
Транспортные коммуникации, в том числе автомобильные дороги, улицы, проезды, площади, которые включаются в состав различных территориальных зон. Использование земельных участков, предназначенных для пропуска транспортных коммуникаций, определяется их целевым назначением. Границы (красные линии), параметры и функциональное использование территории, необходимых для функционирования и развития государственных и муниципальных систем транспортной инфраструктуры устанавливаются в соответствии с утвержденной градостроительной и проектной документации.
2. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами, иными объектами общего пользования, не подлежат межеванию и приватизации.
3. Размещение временных и некапитальных объектов, не указанных в статье Правил, допускается только при соблюдении следующих условий:
временные объекты, специально возводимые или приспосабливаемые на период строительства здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания, занятых на производстве работников, подлежат сносу по окончании строительных работ;
земельные участки для размещения некапитальных объектов (торговых павильонов и киосков, павильонов при остановках общественного транспорта, наземных сооружений, рекламы, лотков мелкорозничной торговли, летних сезонных кафе и площадок, иных некапитальных объектов) предоставляются в аренду на срок не более одного года, государственная регистрация прав аренды земельных участков и расположенных на них некапитальных объектов не производиться, объекты подлежат сносу по окончании срока аренды земельных участков.
4. Зоны должны быть выделены на Карте-схеме градостроительного зонирования.
На карте должны быть выделены зоны, к которым приписаны градостроительные регламенты по видам и параметрам допустимых изменений разрешенного использования недвижимости.
Зоны на карте должны быть установлены для всей территории в пределах черты поселения.
Границы зон должны отвечать требованию однозначной идентификации принадлежности каждого земельного участка только одной из зон, выделенных на карте правового зонирования. Указанные границы устанавливаются по:
границам кадастровых районов и кадастровых участков;
красным линиям;
границам земельных участков;
границам коридоров инженерных коммуникации;
естественным границам природных объектов;
иным границам
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.
5. Ограничения прав на землю в целях обеспечения особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности могут устанавливаться в следующих зонах:
водоохранные зоны и зоны прибрежных защитных полос водных объектов;
санитарные, защитные, санитарно-защитные, технические зоны, зоны санитарной охраны;
зоны залегания полезных ископаемых;
зоны, подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
зоны чрезвычайных экологических ситуаций;
иные зоны, установленные в соответствии с законодательством.
С учетом ограничений на использование территорий определяется функциональное назначение территорий и интенсивность их использования.
Карта зон действия ограничений и регламенты использования территорий установленных зон разрабатываются на основе соответствующих разделов градостроительной и проектной документации и по мере их разработки, согласования и утверждения включаются в раздел 9 настоящих Правил.
На период до включения в Правила указанных карт ограничения на использование земельных участков устанавливаются при формировании земельных участков как объектов недвижимости на основе соответствующих разделов градостроительной и проектной документации.
Помимо ограничений, установленных для вышеперечисленных зон, при предоставлении прав на земельный участок могут также устанавливаться следующие предусмотренные законодательством ограничения прав на землю:
условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту;
условия строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги);
ограничения, налагаемые в связи с расположением в границах участка объектов инженерной и социальной инфраструктур, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также зданий, строений, сооружений, не принадлежащих собственнику, землевладельцу, землепользователю, арендатору земельного участка;
иные ограничения.
Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок.
Ограничения прав на использование земельного участка подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и сохраняются при переходе прав на земельный участок к другому лицу.
6. Разрешенным считается такое использование земельных участков и объектов капитального строительства, которое соответствует:
- градостроительным регламентам по видам разрешенного использования для соответствующей зоны, обозначенной на «Карте-схеме»;
- дополнительным градостроительным регламентам по экологическим и санитарно- гигиеническим условиям для соответствующих зон:
- дополнительным градостроительным регламентам по специальным ограничениям для соответствующих зон;
- обязательным требованиям надежности и безопасности объектов, содержащимся в строительных, противопожарных, иных нормах и правилах;
- публичным сервитутам, иным документально зафиксированным ограничениям на использование недвижимости (включая договоры об установлении сервитутов, иные документы).
7. Градостроительный регламент по видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства включает:
- основные виды разрешенного использования, которые, при условии соблюдения строительных норм и стандартов безопасности, правил пожарной безопасности, иных обязательных требований, не могут быть запрещены;
- условно разрешенные виды использования, для которых необходимо получение специальных зональных согласований в порядке статьи 16 настоящих Правил.
8. Для каждой зоны, выделенной на «Карте-схеме», устанавливаются, как правило, несколько видов разрешенного использования, если иное не следует из списков части II Правил.
9. Виды использования, отсутствующие в списках части II Правил, являются не разрешенными для соответствующей зоны и не могут быть разрешены, в том числе и по процедурам специальных согласований. Указанные виды использования могут вноситься в списки части II Правил в качестве дополнений и изменений к Правилам, в соответствии со статьей 23 Правил.
10. Инженерно-технические объекты, сооружения и коммуникации, обеспечивающие реализацию разрешенного использования для отдельных земельных участков (электро-, водо-, газообеспечение, канализование, телефонизация и т.д.) являются всегда разрешенными, при условии соответствия строительным и противопожарным нормам и правилам, технологическим стандартам безопасности, иным нормам и требованиям.
11. Объекты, сооружения, предназначенные для инженерно-технического обеспечения застройки, размещение которых требует отдельного земельного участка, являются объектами, для которых необходимо получение специальных согласований в порядке статьи 16 Правил.
12. Градостроительный регламент, установленный для каждой территориальной зоны, применяется в равной мере ко всем расположенным в них объектам капитального строительства.
Исключение составляют объекты капитального строительства, для которых права владения, пользования и строительных преобразований предоставлены до вступления в силу Правил.
13. Владельцы объектов капитального строительства имеют право выбирать вид (виды) использования, разрешенные для соответствующих территориальных зон, а также менять один вид разрешенного использования на другой вид в следующем порядке:
- в случае, если изменение одного вида разрешенного использования на другой вид связано с конструктивными преобразованиями объектов, необходимо получение разрешения на строительство в порядке, установленном статьей 18 Правил с последующей регистрацией (учетом) нового вида использования объекта в установленном порядке;
- в случае, если изменение одного вида разрешенного использования на другой не связано с конструктивным преобразованием объектов капитального строительства, владелец недвижимости ходатайствует о внесении соответствующих изменений в регистрационные документы о правах на недвижимость, а также в документы учета недвижимости, уведомляя об этом орган градостроительства и архитектуры, орган по управлению имуществом;
- в случае изменения разрешенного вида использования на условно разрешенный вид применяются Процедуры специальных согласований (статья 16 Правил).
Статья 5. Карта-схема градостроительного зонирования и
зон действия ограничений на использование территорий
1. Карта-схема зонирования должна быть разработана на основе утвержденного генерального плана на всю территорию поселения в границах черты поселения в соответствующем масштабе.
На Карте-схеме зонирования должны быть выделены территориальные зоны по основному виду разрешенного использования недвижимости, расположенного в границах каждой зоны: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерно-транспортной инфраструктуры, рекреационные, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных и иных режимных объектов, прочие территории, а также территории, резервируемые для государственных и муниципальных нужд. На карте-схеме устанавливаются основные параметры допустимых строительных изменений объектов капитального строительства, характеризующие общие принципы застройки территориальной зоны: этажность застройки, особые требования к архитектуре зданий и сооружений.
2. Границы территориальных зон устанавливаются: по красным линиям, границам микрорайонов, кварталов, иных планировочных единиц, границам крупных земельных участков (площадью не менее 0,25 га), технических зон инженерных коммуникаций, линиям естественных рубежей, городской черты по иным линиям и границам, зафиксированным на схеме. Границы территориальных зон устанавливаются для территорий не менее 1 га.
3. На карте-схеме зонирования выделяются территории особого регулирования градостроительной деятельности федерального, республиканского, районного (улусного) и муниципального значения.
Градостроительные регламенты территориальных зон, выделенных на карте-схеме, устанавливаются на основе схем функционального и строительного зонирования схемы планировочных ограничений и технико-экономических показателей генерального плана.
4. Карта-схема до ее утверждения подлежит общественному обсуждению в порядке статьи 11 Правил и согласованию с:
- администрацией муниципального образования,
- органами по архитектуре и градостроительству, по земельным ресурсам и землеустройству;
- органами экологической экспертизы и государственной вневедомственной экспертизы.
5. Карта-схема утверждается представительным органом муниципального образования по представлению главы администрации.
Статья 6. Состав и содержание карты ограничений
(на основе методических рекомендаций по разработке
схем зонирования территорий поселения МДС 30-1.99 (Госстрой России)
1. На картах ограничений должны быть показаны все типы зон ограничения использования: водоохранная зона; прибрежная полоса; санитарно-защитная зона предприятий, сооружений иных объектов (в том числе источников водоснабжения).
2. Каждая охранная зона содержит дополнительные ограничения использования земельных участков, указанные в составе разрешенных видов и параметров использования земельных участков (виды дополнительных ограничений).
А. Водоохранная зона
Ограничения: запрещается организация полигонов для размещения твердых бытовых и не утилизированных промышленных отходов, склад нефтепродуктов, минеральных удобрений, ядовитых химических веществ, размещение стоянок транспортных средств, их ремонт, мойка и заправка топливом.
В. Прибрежная защитная полоса
Ограничения: все ограничения, указанные для зоны А (водоохраной зоны); запрещается дополнительно: установка сезонных палаточных городков, размещение дачных и садово-огородных участков, индивидуальное строительство, движение автомобилей и тракторов.
С. Санитарно-защитная зона предприятий, сооружений иных объектов (в том числе источников водоснабжения).
Ограничения определяются СанПиН 2.2.1/2.1.1031-01:
Не допускается размещать жилые здания, детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, учреждения здравоохранения и отдыха, спортивные сооружения, сады, парки, огород.
Размещение новых предприятий и реконструкция существующих возможны только по согласованию с соответствующими центрами Государственной санитарно-эпидемиологического надзора и комитетами по охране природы при положительном заключении государственной экологической экспертизы.
Реконструкция существующих усадебных жилых домов возможна с увеличением общей площади строения, принадлежащей каждому собственнику, не более чем на 30%.
В зоне П виды использования, указанные в п.1, могут быть разрешены в виде исключения при условиях:
соответствия разрешенным видам использования для соответствующей территориальной зоны:
наличия положительного заключения соответствующего центра Государственного санитарно-эпидемиологической надзора.
|
